2022 Global Accounts privater registrierter Anbieter

Jun 03, 2023

Aktualisiert am 7. März 2023

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Die Global Accounts umfassen das Jahr bis Ende März 2022. Im Laufe des Jahres wurden die Beschränkungen im Zusammenhang mit der Coronavirus-Pandemie schrittweise aufgehoben. Allerdings trugen die Erholung von der Pandemie sowie die anhaltenden Auswirkungen des Brexit und der russischen Invasion in der Ukraine gegen Ende des Berichtszeitraums zu einem zunehmend unsicheren makroökonomischen Umfeld bei. Diese Veröffentlichung zeigt, dass private registrierte Anbieter (in diesem Dokument als Anbieter bezeichnet) im Allgemeinen gut auf die Herausforderungen im Berichtsjahr reagiert haben und in einer einigermaßen starken Position sind, um auf schwierigere Betriebsbedingungen in der Zukunft zu reagieren.

In den Global Accounts des letzten Jahres wurden die verheerenden Auswirkungen der frühen nationalen Lockdowns auf Investitionen in neue und bestehende Aktien dargelegt. Nachdem viele Beschränkungen gelockert und schließlich aufgehoben wurden, haben sich die Gesamtausgaben für neue Lieferungen im Jahr 2022 auf 12,3 Milliarden Pfund erholt, was einem Anstieg von 12 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch die Zahl der im Laufe des Jahres fertiggestellten Sozialwohnungen stieg um 9.000 auf 49.000.

Die Investitionen in den Bestand sind auf ein Rekordniveau gestiegen. Die Gesamtausgaben für Reparaturen und Wartung sind auf 6,5 Milliarden Pfund gestiegen. Dies ist ein Anstieg von 20 % gegenüber dem vom Lockdown betroffenen Wert des letzten Jahres, liegt aber auch deutlich über dem Niveau vor der Pandemie. Das Rekordinvestitionsniveau ist teilweise auf Nachholausgaben im Zusammenhang mit während der Pandemie verzögerten Arbeiten und makroökonomischen Faktoren zurückzuführen. Aber auch Gebäudesicherheit und Lagerqualität waren wichtige Treiber.

Erhöhte Ausgaben für den Bestand hatten Auswirkungen auf die finanzielle Leistung. Der „zugrundeliegende Überschuss“ (ohne Schwankungen des beizulegenden Zeitwerts) sank leicht von 2,6 Mrd. £ auf 2,4 Mrd. £.

Dieser Rückgang war hauptsächlich auf einen Rückgang des Betriebsüberschusses bei der Vermietung von Kernsozialwohnungen zurückzuführen. Der Überschuss aus der Vermietung von Sozialimmobilien sank um 0,4 Milliarden Pfund auf 4,2 Milliarden Pfund. Die damit verbundenen Betriebskosten stiegen um 7 %, wobei der größte Anstieg bei den Reparatur- und Wartungsausgaben zu verzeichnen war. Zulässige Mieterhöhungen für das Jahr waren an eine VPI-Inflation von 0,5 % im September 2020 plus 1 % gebunden.

Über 90 % des Betriebsüberschusses des Sektors werden durch SHL-Aktivitäten erwirtschaftet. Die Verschlechterung der Leistung ist daher der Hauptgrund dafür, dass die Gesamtbetriebsmarge auf 19 % sank, den niedrigsten Stand seit 2011.

Die Auswirkungen auf den zugrunde liegenden Überschuss wurden durch einen Anstieg des Gewinns um 0,3 Mrd. £ ausgeglichen, der aus dem Verkauf von zur Miete gehaltenen Immobilien (sogenannte Sachanlagenverkäufe) erfasst wurde. Dazu gehören Treppenverkäufe und Verkäufe an Mieter im Rahmen der „Right to Buy“- und „Right to Acquire“-Programme. Zusammengenommen waren diese Kategorien des Anlagevermögensverkaufs für 75 % des Gesamtanstiegs verantwortlich.

Als Schlüsselindikator für die finanzielle Rentabilität verwendet die Regulierungsbehörde ein Maß für die Zinsdeckung, das alle größeren Reparaturausgaben umfasst. Einschließlich aktivierter Kosten hat ein Anstieg der gesamten Reparaturausgaben um 1,1 Mrd. £ dazu geführt, dass sich die Zinsdeckung des EBITDA MRI[Fußnote 1] um 24 Prozentpunkte auf 128 % verschlechtert hat. Die Höhe der Zinsdeckung hat sich seit einem Höchststand von über 170 % im Jahr 2018 verschlechtert und wird voraussichtlich weiter sinken, da der Sektor weiterhin in bestehende Bestände investiert und die Finanzierungskosten steigen. Die Regulierungsbehörde wird weiterhin mit Anbietern zusammenarbeiten, bei denen wir Bedenken hinsichtlich der finanziellen Tragfähigkeit und der Vertragsbedingungen haben.

Zur Abmilderung weist der Sektor insgesamt weiterhin eine starke Liquidität auf. Die in den Bilanzen ausgewiesenen Schulden stiegen im Jahr 2022 um 2,9 Mrd. £ (3 %) auf 89,2 Mrd. £. Die Finanzierungsmärkte blieben aktiv und der Sektor bleibt ein attraktives Angebot für Anleger. Einschließlich der Refinanzierung hat der Sektor im Jahr bis März 2022 neue Fazilitäten in Höhe von 12,5 Mrd Kosten) sanken von 4,0 % im Jahr 2021 auf 3,8 % im Jahr 2022.

Die Global Accounts für 2022 zeigen eine robuste Finanzleistung angesichts der schwierigen Wirtschafts- und Betriebsbedingungen. Allerdings sind sich verschlechternde Margen, geringere Zinsdeckungsniveaus und verringerte Kapazitäten zur Bewältigung von Abwärtsrisiken ein Hinweis auf die Herausforderungen, mit denen wir Anbieter in der Zukunft erwarten.

Ereignisse nach März 2022 verdeutlichen die Unsicherheit des Betriebsumfelds. Eine Inflation von über 10 %, ein angespannter Arbeitsmarkt sowie Material- und Arbeitskräftemangel haben zu einem Aufwärtsdruck auf die Kernkosten geführt. Nach einer Regierungskonsultation werden Mieterhöhungen ab März 2023 für die meisten sozialen und erschwinglichen Mietwohnungen für ein Jahr auf 7 % begrenzt.

Der Anhang zur Finanzprognose zeigt, dass der Sektor weiterhin an künftigen Investitionen interessiert ist. Die neuesten verfügbaren Pläne sehen höhere Ausgaben für neue Lieferungen und geplante Rekordinvestitionen in bestehende Bestände vor. Letzteres wird zunehmend durch Energieeffizienzfaktoren, Überlegungen zur Lagerqualität, Bau- und Brandschutzarbeiten sowie längerfristige Investitionen im Zusammenhang mit der Dekarbonisierung bestimmt.

Die Investitionsfähigkeit der Branche profitierte in der jüngeren Vergangenheit von historisch niedrigen Zinsen. Seit März 2022 ist der Leitzins jedoch von 0,75 % auf 3,5 % gestiegen. Marktprognosen deuten auf weitere Steigerungen hin zu einem Spitzenwert von rund 5 % im zweiten Halbjahr 2023 hin.

Höhere Zinsen dürften sich negativ auf den Immobilienmarkt auswirken. Einschließlich der Veräußerungen laufender Vermögenswerte und Anlagevermögen beliefen sich die vom Sektor gemeldeten Gesamtverkaufseinnahmen im Jahr 2022 auf 6,6 Mrd. £ und werden voraussichtlich steigen. Für viele Anbieter stellt die Umsatzgefährdung nach wie vor ein Hauptrisiko dar, insbesondere für diejenigen, die auf die Miteigentumsbeteiligung der ersten Tranche und direkte Marktverkaufsbelege angewiesen sind.

Als Reaktion auf das beispiellose Maß an Unsicherheit erwarten wir von den Anbietern, dass sie ihre Pläne anpassen und die Auswirkungen möglicher Kompromisse berücksichtigen. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass sie ihre Ressourcen und Risiken weiterhin effektiv verwalten, um sicherzustellen, dass ihre finanzielle Tragfähigkeit erhalten bleibt und sie weiterhin in der Lage sind, effektive Dienstleistungen zu erbringen und ihren Verpflichtungen gegenüber den Mietern nachzukommen.

1.1. Die Global Accounts 2022 registrierter Anbieter (Global Accounts) bieten einen finanziellen Überblick über den Sozialwohnungssektor auf der Grundlage einer Analyse der regulatorischen Erträge privater registrierter Anbieter. Die Veröffentlichung berücksichtigt nicht den von Kommunen gehaltenen Sozialwohnungsbestand.

1.2. Der Sozialwohnungssektor ist vielfältig, sowohl hinsichtlich der Größe der in ihm tätigen Anbieter als auch hinsichtlich der Bandbreite der von ihnen durchgeführten Aktivitäten. Insgesamt gibt es rund 1.400 aktive Anbieter, von denen die meisten weniger als 1.000 Wohnungen haben. Diese Veröffentlichung befasst sich mit der Finanzanalyse von 204 großen Anbietergruppen, die mindestens 1.000 Sozialwohnungen besitzen oder verwalten, was zusammen mehr als 95 % des Branchenbestands ausmacht.

1.3. Der zugrunde liegende Datensatz, der zur Erstellung der globalen Konten verwendet wird, kann sich ändern, da sich die Anzahl der Anbieter über oder unter der Schwelle von 1.000 Haushalten jedes Jahr ändert. Darüber hinaus war es einem Anbieter nicht möglich, die Jahresabschlüsse rechtzeitig fertigzustellen, um sie in die diesjährige Veröffentlichung aufzunehmen. Sofern die Auswirkung auf Veränderungen im Jahresvergleich wesentlich ist, wird dies im Abschnitt „Anmerkungen“ des Dokuments erläutert.

1.4. Die Bereitstellung von Mietwohnungen ist die Haupttätigkeit des Sektors. Viele Anbieter erzielen auch Einnahmen aus dem Verkauf von Häusern, indem sie Häuser zum Miteigentum oder zum Verkauf anbieten. Diese Aktivität setzt die Anbieter einem anderen Risikoprofil aus als die herkömmliche Vermietung und hat das Finanzprofil mehrerer Anbieter verändert.

1.5. Die meisten großen Anbieter sind Teil einer Konzernstruktur; Dazu können mehrere registrierte Anbieter und nicht registrierte Unternehmen gehören. Die Entwicklung von Immobilien zum direkten Verkauf und anderen nicht-sozialen Wohnungsbauaktivitäten wird häufig von nicht registrierten Unternehmen oder Joint Ventures innerhalb von Gruppenstrukturen durchgeführt. Dies führt zu Unterschieden zwischen den von registrierten Unternehmen erstellten Abschlüssen (Unternehmensebene) und denen, die auf konsolidierter Konzernbasis erstellt werden (konsolidierte Ebene). Diese Veröffentlichung präsentiert Ergebnisse sowohl auf konsolidierter Ebene als auch auf Unternehmensebene.

1.6. Weitere Unterschiede bestehen zwischen den Anbietern. Während die meisten Anbieter betreutes Wohnen oder Wohnen für ältere Menschen anbieten, gibt es eine kleine, aber bedeutende Anzahl vorwiegend spezialisierter Anbieter. Diese Anbieter stehen vor zusätzlichen Herausforderungen, wenn es darum geht, Pflege- und Unterstützungsverträge von lokalen Behörden und anderen öffentlichen Stellen zu erhalten. Ein Teil der geförderten Wohnungsanbieter betreibt ein mietvertragsbasiertes Geschäftsmodell. Diese Anbieter haben langfristige Mietverträge für den von ihnen verwalteten Wohnungsbestand, anstatt ihn vollständig zu besitzen, und machen nur einen kleinen Teil des Sektors aus.

1.7. Die überwiegende Mehrheit der Anbieter ist als gemeinnützig ausgewiesen. Der Datensatz „Global Accounts“ enthält die Ergebnisse von vier gewinnorientierten Anbietern, die mehr als 1.000 Einheiten besitzen. Zusammen bilden sie derzeit einen kleinen, aber wachsenden Teil des Sektors.

1.8. In Teil 2 wird ein finanzieller Überblick über die Gesamtrechnung 2021/22 gegeben. Teil 3 umfasst die Gesamtabschlüsse. Teil 4 enthält Anmerkungen zu den Hauptabrechnungen mit weiteren Einzelheiten zu den wichtigsten Posten und Salden.

1.9. Der Anhang enthält eine Analyse der neuesten Finanzprognosen der Anbieter. Hierbei werden aggregierte aktuelle Prognosen und Geschäftspläne mit denen der Vorjahre verglichen.

2.1. Der von dieser Gesamtrechnung abgedeckte Berichtszeitraum umfasste die letzten Phasen des nationalen Lockdowns, der eingeführt wurde, als das Land aus der COVID-19-Krise herauskam. Auch die Reihe der von der Regierung eingeführten Maßnahmen zur Abmilderung der Auswirkungen der Pandemie wurde im Laufe des Jahres schrittweise eingestellt.

2.2. Eine Kombination externer Faktoren wie der Pandemie, dem Ende der Brexit-Übergangsfrist und einer steigenden Nachfrage trieb die Preise für wichtige Materialien im Bausektor in die Höhe und verursachte Lieferengpässe. Bei Materialien wie Zement, Holz und Stahl kam es zu längeren Lieferzeiten, was zu Verzögerungen an den Entwicklungsstandorten führte[Fußnote 3]. Auch auf dem Arbeitsmarkt kam es zu Angebotsengpässen.

2.3. Der Inflationsdruck hatte weltweit bereits seit 2021 zugenommen, als sich die Länder von der Pandemie zu erholen begannen und die Nachfrage nach Gütern und Energie das Angebot überstieg. Gegen Ende des Berichtszeitraums wurde die Situation durch den Einmarsch Russlands in die benachbarte Ukraine am 24. Februar 2022 noch verschärft. Der Krieg führte zu einem weiteren Anstieg der globalen Energiepreise und einer Verknappung bestimmter Rohstoffe, wodurch die Inflation anstieg und die globalen Wachstumsprognosen drastisch sanken.

2.4. Im gesamten Vereinigten Königreich stiegen die durchschnittlichen Baukosten für neue Immobilien im Zwölfmonatszeitraum bis zum 31. März 2022 um 10,7 %[Fußnote 4]. Die Bauproduktion stieg im Laufe des Jahres allmählich an und erreichte im März 2022 die höchste monatliche Wachstumsrate seit Aufzeichnungen begann im Jahr 2014, 4,3 %[Fußnote 5] höher als zum gleichen Zeitpunkt im Vorjahr. Dies spiegelte sich in einem Anstieg der Zahl der Neuanmeldungen von Eigenheimen im Jahr 2021 um 25 % im Vergleich zum Vorjahr wider[Fußnote 6] (Statistiken für das Kalenderjahr). Die Preise für Wohnungsreparatur und -wartung stiegen im Jahr bis März 2022 um 5,1 %[Fußnote 7], was auch die stärkste Wachstumsrate seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2014 darstellte.

2.5. Um den Immobilienmarkt anzukurbeln, kündigte die Kanzlerin eine vorübergehende Anhebung der Stempelsteuerschwelle auf 500.000 £ von Juli 2020 bis Juni 2021 an. Eine weitere Übergangserleichterung in Höhe von 250.000 £ blieb bis Ende September in Kraft [Fußnote 8].

2.6. Der durchschnittliche Hauspreis in England stieg im Zeitraum der Global Accounts um 9,9 %[Fußnote 9]. Es gab deutliche regionale Unterschiede in der Entwicklung des Wohnungsmarktes. East Midlands war mit einem jährlichen Wachstum von 12,4 % die am schnellsten wachsende Region, und London verzeichnete im zweiten Jahr in Folge das niedrigste jährliche Wachstum, wo die Preise um 4,8 % stiegen.

2.7. Die Zahl der Immobilientransaktionen stieg im Laufe des Jahres um 15 %, wobei der stärkste Anstieg im letzten Monat der Erhöhung der Stempelsteuerschwelle und im ersten Monat der Stempelsteuer-Übergangserleichterung zu verzeichnen war. Danach erreichte die Zahl der Wohnimmobilientransaktionen in den letzten beiden Quartalen des Jahres wieder den Durchschnitt vor der Pandemie.

2.8. Aufgrund wachsender Inflationssorgen erhöhte die Bank of England am 16. Dezember 2021 den Leitzins auf 0,25 %, die erste Erhöhung seit drei Jahren. Es folgten zwei weitere Erhöhungen am 3. Februar 2022 auf 0,5 % und am 17. März auf 0,75 %. Der Sterling Overnight Index Average stieg im Laufe des Jahres ebenfalls von 0,05 % auf 0,69 % [Fußnote 10].

2.9. Während des in dieser Veröffentlichung behandelten Zeitraums blieb der Sektor ein attraktives Angebot für Anleger. Die Anbieter stimmten im Laufe des Jahres neuen Anlagen im Wert von 12,5 Milliarden Pfund zu, wovon 7,4 Milliarden Pfund auf Kapitalmarktfinanzierungen entfielen.

2.10. Seit März 2022 ist der BOE-Basiszinssatz von 0,75 % auf 3,5 % im Dezember 2022 gestiegen. Marktprognosen deuten darauf hin, dass der BOE-Basiszinssatz in der zweiten Jahreshälfte 2023 weiter auf einen kurzlebigen Höchstwert von etwa 5 % steigen wird. Anbieter sind in erster Linie Schulden Finanzierung und feste Zinssätze (für mehr als ein Jahr) für mehr als 80 % aller Kredite. Eine Erhöhung des Basiszinssatzes um 3 % könnte theoretisch die Zinskosten einer Finanzierung mit variablem Zinssatz um etwa 900 Mio. £ pro Jahr erhöhen. Zusätzlich zu den steigenden Kosten für variabel verzinsliche Schulden wird auch die Refinanzierung teurer. Daher ist es unerlässlich, dass Anbieter weiterhin das Zinsrisiko effektiv steuern und weitere Zinserhöhungen in der Zukunft einplanen.

2.11. Die jährliche VPI-Inflationsrate stieg in jedem der 12 Monate bis März 2022[Fußnote 11] und stieg von 0,7 % zu Beginn auf 7,0 % am Ende des Zeitraums. Den größten Beitrag zum jährlichen Anstieg leisteten die Wohn- und Haushaltsdienstleistungen (hauptsächlich Strom, Gas und andere Brennstoffe) sowie der Verkehr. Es wird erwartet, dass die Inflation im vierten Quartal 2022 mit einem 40-Jahres-Hoch von 11,1 %[Fußnote 12] ihren Höhepunkt erreichen wird, was gegenüber dem im März prognostizierten Höchstwert von 8,7 % nach oben revidiert wurde.

2.12. Die durchschnittlichen Wochenlöhne stiegen im 12-Monats-Zeitraum der Global Accounts um 7,0 %[Fußnote 13], wobei es zwischen den Sektoren erhebliche Unterschiede gab, wobei der private Sektor höhere Wachstumsraten verzeichnete als der öffentliche Sektor.

2.13. Das Coronavirus Job Retention Scheme wurde im März 2020 eingeführt, um Arbeitgebern die Möglichkeit zu geben, einen Zuschuss zur Deckung der Gehaltskosten beurlaubter Arbeitnehmer zu beantragen. Die Regelung wurde bis zum 30. September 2021 verlängert [Fußnote 14], wobei Antragsteller 80 % ihres üblichen Gehalts für nicht geleistete Stunden (bis zu 2.500 £ pro Monat) erhalten. Ab Juli 2021 wurden jedoch Änderungen an der Regelung vorgenommen, die dazu führten, dass Arbeitgeber einen Beitrag zu den Lohnkosten leisten mussten.

2.14. Die Zahl der Menschen mit Universalkredit belief sich im März 2022 auf 4,8 Millionen [Fußnote 15], ein Rückgang gegenüber den für März 2021 gemeldeten Zahlen von 5,2 Millionen, aber mehr als die zum letzten Zähldatum vor der Coronavirus-Pandemie gemeldete Zahl von 2,5 Millionen. Allerdings sind diese Zahlen durch die weitere Einführung des Universalkredits teilweise überhöht. Das Ministerium für Arbeit und Renten beabsichtigt, bis Ende 2024 alle Anspruchsberechtigten auf Altleistungen und Steuergutschriften auf Universal Credit umzustellen. Die Zahl der Haushalte mit Universal Credit in England, die Wohnansprüche bei einem Sozialvermieter geltend machen, stieg von 1,1 Millionen im Jahr März 2021[Fußnote 16] auf 1,2 Millionen im März 2022.

2.15. Im Berichtszeitraum der Global Accounts waren für die meisten Immobilien jährliche maximale Mieterhöhungen von CPI +1 % zulässig. Zulässige Mieterhöhungen basierten auf dem Verbraucherpreisindex vom September 2020 von 0,5 %.

2.16. Im August 2022 leitete die Regierung eine Konsultation zu Sozialwohnungsmieten ein, in der eine Obergrenze für die maximal zulässige Erhöhung vorgeschlagen wurde. Während eine Mietenobergrenze eine Abweichung von der im Mietstandard 2020 festgelegten CPI-+1-Prozent-Politik widerspiegelt, hätten die Mieten ohne diesen Eingriff möglicherweise ab April 2023 um bis zu 11,1 Prozent erhöht werden können. Im November gab die Regierung bekannt, dass der maximal zulässige Höchstwert erreicht sei Die Mieterhöhung für Bestandsmieter wird zwischen dem 1. April 2023 und dem 31. März 2024 für Sozialwohnungen mit allgemeinem Bedarf und bezahlbare Mietwohnungen auf 7 % begrenzt.

2.17. Das Coronavirus verursachte den größten wirtschaftlichen Schock in der modernen Geschichte. Die Regierung und die BOE führten Maßnahmen ein, um einige der negativen wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie abzumildern. Die allgemeine Widerstandsfähigkeit des Wohnungssektors und die Wirksamkeit der eingeführten Maßnahmen haben dazu geführt, dass die Anbieter den wirtschaftlichen Sturm im Allgemeinen relativ unbeschadet überstehen konnten.

2.18. Dennoch kam es in der darauffolgenden Zeit, die in dieser Veröffentlichung behandelt wird, zu einer Rekordinflation, weiteren Zinserhöhungen und Verzögerungen bei der Lieferung von Baumaterialien sowie zu Arbeitskräftemangel. Die schwierigen wirtschaftlichen Bedingungen dürften noch über einen längeren Zeitraum anhalten, und viele Kommentatoren prognostizieren eine Phase der Rezession. Für das Vereinigte Königreich korrigierte der Internationale Währungsfonds die jährliche Wachstumsprognose des Bruttoinlandsprodukts für 2023 von 1,2 % im April 2022 auf 0,3 % im Oktober 2022.

2.19. Der Bonitätsausblick des Vereinigten Königreichs wurde von „stabil“ auf „negativ“ korrigiert[Fußnote 17]. Dies führte zusammen mit dem Kosten- und Finanzdruck in der Branche dazu, dass die Prognosen einiger Anbieter ebenfalls ins Negative geändert wurden[Fußnote 18]. Weitere Korrekturen sind im gesamten Sozialwohnungssektor wahrscheinlich[Fußnote 19], da Inflation, Zinssätze und eine deutliche Erhöhung der Gebäudesicherheit und Dekarbonisierungsarbeiten die Betriebsleistung des Sektors weiterhin schwächen. Die Entwicklung makroökonomischer Indikatoren und ihre Auswirkungen auf Anbieter und Mieter sind ungewiss. Für Anbieter ist es wichtiger denn je, ihre Pläne genau zu überwachen und zu aktualisieren, um den laufenden wirtschaftlichen und betrieblichen Risiken Rechnung zu tragen.

2.20. Die ersten COVID-19-Lockdown-Zeiten im Jahr 2020 führten auf den meisten Baustellen zu einer vorübergehenden Pause. Dies spiegelte sich in einem Rückgang der Investitionen in neue Lieferungen in den 12 Monaten bis März 2021 wider. Obwohl einige Einschränkungen bis Januar 2022 bestehen blieben, durfte die Bautätigkeit während des gesamten in dieser Veröffentlichung abgedeckten Zeitraums fortgesetzt werden.

2.21. Die Gesamtinvestitionen in neue Angebote beliefen sich auf 12,3 Milliarden Pfund, darunter Sozialwohnungen, zum Verkauf entwickelte Immobilien und Anlageimmobilien. Dies entsprach einem Anstieg der Ausgaben um 12 % in Höhe von 10,9 Mrd. £ im Jahr 2021.

Abbildung 1: Investition in neues Angebot

2.22. Obwohl es sich im Vergleich zum Vorjahr um einen Anstieg handelte, lagen die Gesamtinvestitionen in neue Angebote unter dem im Jahr 2020 gemeldeten Höchststand vor der Pandemie. Dennoch bleiben die Investitionen in Sozialwohnungen im Vergleich zu Nicht-Sozialwohnungen hoch. Im Jahr bis März 2022 waren die Bauarbeiten von Lieferkettenproblemen betroffen, die sich auf die Verfügbarkeit von Materialien und Arbeitskräften auswirkten. Viele Anbieter verwiesen in ihren vierteljährlichen Umfragen[Fußnote 20] auf Verzögerungen bei den Systemen und Abweichungen von Entwicklungsprogrammen in diesem Zeitraum.

2.23. Insgesamt investierte der Sektor 9,2 Milliarden Pfund in neue Sozialwohnungen zur Miete (einschließlich der Mietkomponente von Eigentumswohnungen) und lieferte 49.000 neue Einheiten. Dies ist eine deutliche Steigerung gegenüber den 40.000 im Jahr 2021 fertiggestellten Einheiten. Ohne Abrisse und Veräußerungen stieg die Gesamtzahl der Sozialwohnungen im Besitz von Anbietern um 1 % auf 2.770.000.

2.24. Zusätzlich zu den 9,2 Milliarden Pfund, die in Sozialwohnungen zur Miete investiert wurden, gaben die Anbieter weitere 3,1 Milliarden Pfund für die Bereitstellung von zum Verkauf entwickelten Immobilien und als Anlageimmobilien eingestuften Einheiten aus.

2,25. Wie bei den Ausgaben für neue Lieferungen gingen auch die Investitionen in bestehende Lagerbestände im Jahr 2021 aufgrund pandemiebedingter Verzögerungen und Ausfälle zurück. Im Jahr 2022 erholten sich die gesamten Reparatur- und Wartungsausgaben jedoch und stiegen auf ein Rekordniveau, das deutlich über den Zahlen vor der Pandemie liegt.

Abbildung 2: Gesamtausgaben für Großreparaturen und Wartung (konsolidiert)

2.26. Die gesamten Reparatur- und Wartungsausgaben stiegen um 20 % auf 6,5 Mrd. £. Die aktivierten Investitionen in bestehende Bestände (die den Berichtswert des Vermögenswerts erhöhen) stiegen um 39 % auf 2,2 Mrd. £. Die in der Gesamtergebnisrechnung (Statement of Comprehensive Income, SOCI) als Aufwand ausgewiesenen Reparaturen und Wartungen stiegen um 13 % auf 4,3 Mrd. £. Im Jahr 2022 meldeten mehr als 80 % der Anbieter einen Anstieg der Reparatur- und Wartungsausgaben pro Einheit um 5 % oder mehr.

2.27. Der starke Anstieg der Ausgaben im Jahr 2022 ist teilweise auf „Nachholausgaben“ im Zusammenhang mit während der Pandemie verzögerten Arbeiten zurückzuführen. Es gab jedoch mehrere andere Faktoren, die dazu beitrugen. Bei einigen großen Anbietern war die Durchführung von Brandschutz- und Gebäudesicherheitsarbeiten ein wesentlicher Treiber für höhere Ausgaben. Andere nannten Lieferkettenprobleme und Arbeitskräftemangel als Faktoren für das Kostenwachstum.

2.28. Aktuelle Geschäftspläne zeigen ein weiteres Engagement für Investitionen in den Bestand. Steigerungen der prognostizierten Ausgaben sind in größerem Maße auf die Lagerqualität und Dekarbonisierungsfaktoren zurückzuführen. Anbieter müssen weiterhin sicherstellen, dass der Bestand den aktuellen und sich entwickelnden Anforderungen entspricht. In einigen Fällen bedeutet dies, ein Gleichgewicht zwischen der Aufrechterhaltung der finanziellen Widerstandsfähigkeit und der Bereitstellung wesentlicher Dienstleistungen zu finden.

2.29. Erhöhte Investitionen in neue Angebote und ein Rekordniveau an kapitalisierten Reparaturarbeiten haben dazu geführt, dass der Gesamtwert des vom Sektor gehaltenen Wohnimmobilienvermögens um 7,0 Mrd. £ auf 187,1 Mrd. £ gestiegen ist.

Abbildung 3: Wohnvermögen (konsolidiert)

2.30. Zu den Wohnimmobilien zählen 173,3 Mrd. £ an zur Miete gehaltenen und im Bau befindlichen Sozialwohnungen, 7,4 Mrd. £ an als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (überwiegend Marktmiete) und 6,4 Mrd. £ an zum Verkauf gehaltenen Immobilien. Letzteres betrifft vor allem Grundstücke und Liegenschaften im Bau.

2.31. Aus dem Anhang geht hervor, dass die neuesten Geschäftspläne höhere Investitionen vorsehen. Die gesamten im Jahresabschluss ausgewiesenen Kapitalzusagen beliefen sich Ende 2022 auf 41,4 Mrd. £, ein Anstieg von 7 % gegenüber dem Vorjahr, von dem 21,2 Mrd. £ vertraglich vereinbart waren.

2.32. Die Investitionen in bestehende Immobilien und neue Angebote wurden hauptsächlich durch Betriebsüberschüsse, Schulden und Kapitalzuschüsse finanziert. Die Gesamtverschuldung des Sektors stieg um 2,9 Mrd. £ (3 %) auf 89,2 Mrd. £. Dies entsprach dem vergleichbaren Anstieg im Jahr 2021 (3,2 Mrd. £).

2.33. Im Laufe des Jahres wurde ein neuer Zuschuss in Höhe von insgesamt 1,5 Milliarden Pfund erhalten. Zum 31. März 2022 belief sich der in der Bilanz ausgewiesene Gesamtkapitalzuschuss auf 39,1 Mrd. £.

Abbildung 4: Gesamtschulden (konsolidiert)

2.34. Einschließlich der Refinanzierung hat der Sektor im Jahr bis März 2022 neue Fazilitäten in Höhe von 12,5 Milliarden Pfund vereinbart. Obwohl der Betrag der im Jahr 2022 vereinbarten Neufinanzierung unter der Rekordsumme von 15,1 Milliarden Pfund im Vorjahr lag, lag er deutlich über dem langfristigen Durchschnitt. Ende März 2022 beliefen sich die verfügbaren, nicht in Anspruch genommenen Fazilitäten auf 29,8 Mrd. £ (März 2021: 27,8 Mrd. £)[Fußnote 22].

2,35. Anbieter erhielten weiterhin Zugang zu Finanzmitteln über die Kapitalmärkte und sammelten im Laufe des Jahres 7,4 Milliarden Pfund (2021: 9,8 Milliarden Pfund). Im Vergleich dazu wurden im Jahr neue Bankkredite in Höhe von 4,6 Mrd. £ arrangiert (2021: 4,8 Mrd. £). Zum 31. März 2022 bestanden rund 51 % der bestehenden Fazilitäten aus Bankdarlehen.

2.36. Der BOE-Leitzins ist von 0,75 % am 22. März auf 3,50 % am Jahresende gestiegen, weitere Erhöhungen sind wahrscheinlich. Insgesamt werden 80 % der Schulden des Sektors für mehr als ein Jahr zu festen Zinssätzen gehalten. Das Zinsrisiko ist jedoch von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Obwohl der Sektor für Anleger weiterhin eine attraktive Perspektive darstellt, müssen sich die Anbieter auf eine Phase höherer Zinsen einstellen.

2.37. Die gemeldeten Verschuldungsniveaus blieben im Jahresverlauf stabil. Der Anstieg der Schulden um 3 % entsprach dem Umsatzwachstum und lag leicht unter dem Anstieg des Nettobuchwerts des Sozialwohnungsvermögens um 4 %. Die Verschuldung pro Einheit ist geringfügig um 2 % gestiegen.

2,38. Basierend auf dem Konzernabschluss belief sich der im Jahr 2022 ausgewiesene Überschuss auf 4,0 Mrd. £, ein Anstieg gegenüber den 2,9 Mrd. £ im Jahr 2021.

Abbildung 5: Die Hauptfaktoren, die den ausgewiesenen Überschuss beeinflussen (konsolidiert)

2.39. Wie aus der obigen Abbildung hervorgeht, schwankt der ausgewiesene Überschuss aufgrund von Schwankungen des beizulegenden Zeitwerts im Jahresvergleich. Dies gilt insbesondere für Konzernabschlüsse, in denen häufig Fair-Value-Gewinne aus Konzernfusionsaktivitäten enthalten sind. Der zugrunde liegende Überschuss, ohne diese „nicht zahlungswirksamen“ Gewinne und Verluste, sank von 2,6 Mrd. £ im Jahr 2021 auf 2,4 Mrd. £ im Jahr 2022.

2,40. Die einzelnen Schlüsselfaktoren für den gemeldeten Überschuss werden der Reihe nach weiter unten untersucht.

2.41. (A) Die Fair-Value-Gewinne (aus dem zugrunde liegenden Überschuss ausgeschlossen) stiegen um 1,2 Mrd. £:

2.42. (B) Eine Erhöhung des aus Anlagevermögensverkäufen erfassten Gewinns um 0,3 Mrd. £:

2.43. (C) Ein Rückgang der Nettofinanzierungskosten um 0,1 Mrd. £:

2.44. (D) Ein Rückgang des Betriebsüberschusses um 0,5 Mrd. £:

2,45. Der gemeldete Überschuss von 4,0 Mrd. £ wurde um 2,0 Mrd. £ erhöht, um ein Gesamtergebnis für den Zeitraum von 6,0 Mrd. £ zu ergeben. Dies ist hauptsächlich auf versicherungsmathematische Gewinne in Höhe von 1,5 Mrd. £ zurückzuführen, die im Zusammenhang mit Pensionsplänen erfasst wurden. Der Gewinn ist auf Änderungen der zugrunde liegenden finanziellen und wirtschaftlichen Annahmen zurückzuführen, die den Bewertungen zugrunde liegen, und macht einen im Vorjahr ausgewiesenen Verlust von 1,4 Mrd. £ rückgängig.

2.46. Mehr als 70 % des gesamten Branchenumsatzes werden durch SHL-Aktivitäten generiert (Abbildung 6). Weitere 17 % werden durch Entwicklung zum Verkauf erwirtschaftet; entweder erste Tranchenverkäufe von Eigentumsimmobilien oder direkte Marktverkäufe.

Abbildung 6: Umsatzverteilung (konsolidiert)

2.47. Der Betriebsüberschuss (ohne Anlagenverkäufe) sank um 0,5 Mrd. £ auf 4,4 Mrd. £, was hauptsächlich auf einen Rückgang des Überschusses aus der SHL-Aktivität um 0,4 Mrd. £ zurückzuführen ist. Dieser Rückgang wird im folgenden Abschnitt untersucht. Der Rückgang der Marge im Kerngeschäft des Sektors hat jedoch dazu geführt, dass sich die Gesamtbetriebsmarge auf der Grundlage der konsolidierten Erträge auf unter 20 % verschlechtert hat. Dies ist der niedrigste Stand seit 2011.

2,48. Der wichtigste Maßstab für die Fähigkeit des Sektors, die laufenden Finanzierungskosten aus der Geschäftstätigkeit zu decken, ist die Zinsdeckung. Die von der Regulierungsbehörde verwendete Zinsdeckungsmaßnahme umfasst alle größeren Reparaturausgaben. Dies gewährleistet einen konsistenten Leistungsvergleich zwischen den Anbietern, unabhängig von den Kapitalisierungsrichtlinien.

Abbildung 7: EBITDA MRT-Zinsdeckung (konsolidiert)

2,49. Die aggregierte EBITDA-MRI-Zinsdeckung sank auf 128 %, den niedrigsten Stand seit 2012. Der Grund für die geringere Zinsdeckung im Jahr 2022 ist ein Rückgang des gesamten EBITDA-MRI des Sektors um 1,0 Mrd. £, was wiederum auf einen Rückgang von 1,1 Mrd. £ zurückzuführen ist Anstieg der Reparatur- und Wartungsausgaben.

2,50. Wie in Tabelle 3 unten dargestellt, sind die Gesamtverschuldung (Schulden im Verhältnis zum Umsatz) und die Finanzierungskosten (Effektivzinssatz) dagegen relativ stabil geblieben.

2.51. Der Medianwert für die EBITDA-MRT-Zinsdeckung lag bei 144 % (2021: 183 %), wobei 76 % der Anbieter einen Wert von mehr als 100 % meldeten. Dies ist ein Rückgang gegenüber 2021, als 87 % der Anbieter einen Wert von mehr als 100 % meldeten.

2,52. Es kann mehrere Gründe dafür geben, dass einzelne Anbieter über eine relativ geringe Zinsdeckung verfügen. Da sich der Sektor jedoch von den Auswirkungen der Pandemie erholt, haben die Ausgaben für die Vermögensverwaltung eindeutig Priorität. Wir gehen davon aus, dass die Investitionen in bestehende Bestände fortgesetzt werden und die neuesten Geschäftspläne der Anbieter einen verstärkten Fokus auf die Qualität der Bestände und die Dekarbonisierung verdeutlichen.

2,53. Die meisten Anbieter haben Kreditvereinbarungen zur Zinsdeckung mit Limits, die typischerweise zwischen 110 % und 125 % liegen. Die für die Vertragsberechnungen verwendete Grundlage kann Elemente größerer Reparaturausgaben ausschließen, insbesondere wenn sie sich auf außergewöhnliche Kosten beziehen. Wo dies nicht der Fall ist, haben viele Anbieter von den Kreditgebern eine Ausnahmegenehmigung beantragt, um bestimmte Ausgabenkomponenten aus der Covenant-Berechnung auszuschließen.

2,54. Die Regulierungsbehörde überwacht fortlaufend die finanzielle Leistungsfähigkeit, einschließlich der Einhaltung von Vereinbarungen, aller Anbieter. Die jüngsten von der Regulierungsbehörde veröffentlichten regulatorischen Urteile spiegeln die Auswirkungen der gestiegenen Vermögensverwaltungsausgaben und des umfassenderen finanziellen Drucks wider, dem die Anbieter derzeit ausgesetzt sind. Wir werden weiterhin mit den Anbietern zusammenarbeiten, um Gewissheit zu erlangen, wenn es Anzeichen dafür gibt, dass der Spielraum nachlässt.

2,55. Der Überschuss bei SHL ist um 0,4 Mrd. £ auf 4,2 Mrd. £ gesunken. Der Umsatz von SHL ist um 0,4 Milliarden Pfund auf 16,5 Milliarden Pfund gestiegen, während die Kosten um 0,8 Milliarden Pfund auf 12,4 Milliarden Pfund gestiegen sind. Die operative Marge ist von einem Höchststand von 34 % im Jahr 2017 auf 25 % im Jahr 2022 gesunken.

Abbildung 8: Wachstum der Einnahmen und Ausgaben aus Sozialwohnungsvermietungen (konsolidiert)

2,56. Für das im März 2022 endende Jahr wurden zulässige Mieterhöhungen auf 1,5 % begrenzt (VPI-Inflation vom September 2020 von 0,5 % plus 1 %). Dies trug zu einem Anstieg der gesamten Mietforderungen um 2,1 % auf 14,2 Mrd. £ bei.

2,57. Die zulässigen Mieterhöhungen wurden durch einen Anstieg der Betriebsausgaben um 6,9 % (0,8 Mrd. £) übertroffen, was zum großen Teil auf einen Anstieg der Betriebsausgaben für Reparaturen und Wartung um 13 % (0,5 Mrd. £) zurückzuführen ist. Auch die Verwaltungs- und Servicekosten stiegen um 4 % (0,2 Mrd. £).

2,58. Die betrieblichen Faktoren, die die Reparatur- und Wartungskosten in die Höhe treiben, wurden in dieser Veröffentlichung bereits behandelt. Auch das wirtschaftliche Umfeld trug zum allgemeinen Anstieg der Betriebskosten bei. Die jährliche VPI-Inflation stieg von 1,5 % im April 2021 auf 7,0 % im März 2022. Die überwiegende Mehrheit der Anbieter (85 %) meldete einen Rückgang ihrer operativen Marge bei SHL-Aktivitäten.

2,59. Nichterfüllungsverluste und aktuelle Zahlungsrückstände der Mieter sind wichtige Leistungsindikatoren zur Beurteilung der Effizienz der Vermietung und des Mieteinzugs.

Abbildung 9: Leerstände und aktuelle Mieterrückstände in % der Bruttomiete

2,60. Während der Pandemie stiegen die Mietausfälle durch leerstehende Immobilien. Bezogen auf die Bruttomiete erreichten die Leerstandsverluste im Jahr 2021 1,9 %, den höchsten Wert seit 2010. Die Ergebnisse bis März 2022 blieben auf ähnlichen Niveaus und es gibt noch keine Anzeichen für eine Rückkehr zum Niveau vor der Pandemie.

2.61. Aufgrund von Material- und Arbeitskräftemangel sowie covidbedingten Rückständen kam es bei den Anbietern zu längeren Reparaturzeiten für Lücken. Die höchsten Leerstände verzeichnen nach wie vor Anbieter mit einem hohen Anteil betreuter Wohneinheiten, Pflegeheimeinheiten oder Wohnraum für ältere Menschen.

2,62. Die aktuellen Zahlungsrückstände der Mieter sind in den letzten vier Jahren schrittweise gestiegen und belaufen sich nun auf 5,2 % der Bruttomieten, verglichen mit 5,0 % im Jahr 2021. Im Geschäftsjahr 2021/22 hatten die anhaltenden Leerstände und der Anstieg der Zahlungsrückstände keine wesentlichen Auswirkungen auf die Geschäftsentwicklung Leistung der Branche.

2,63. Im Anschluss an den von den Global Accounts abgedeckten Zeitraum konnten in den vierteljährlichen Umfragen [Fußnote 23] jedoch keine Änderungen bei den Nichterfüllungsquoten und ein Anstieg der Zahlungsrückstände und uneinbringlichen Forderungen aufgrund der Auswirkungen der Krise der Lebenshaltungskosten festgestellt werden. Es wird erwartet, dass sich diese Indikatoren im Jahr 2022/23 weiter verschlechtern werden und die Anbieter ihre Situation genau beobachten müssen.

2,64. Beflügelt durch den robusten Immobilienmarkt stiegen die Gesamtverkaufseinnahmen auf 6,6 Mrd. £ (2021: 5,7 Mrd. £). Der entsprechende Umsatzüberschuss stieg auf 1,7 Mrd. £ (2021: 1,3 Mrd. £).

Abbildung 10: Umsatzergebnis (konsolidiert)

2,65. Viele Anbieter entwickeln Immobilien zum Verkauf. Hierbei kann es sich um Einheiten handeln, die direkt zum Marktwert verkauft werden sollen, oder um kostengünstige Wohneigentumseinheiten, bei denen ein Teil der Immobilie als erste Tranche verkauft wird. Beide Veräußerungsarten werden als Umlaufvermögensverkäufe klassifiziert und in die betriebliche Tätigkeit einbezogen.

2,66. Die zum Verkauf stehenden Bauvorhaben konzentrieren sich auf eine kleine Anzahl großer Anbieter mit erheblicher Präsenz auf dem Wohnungsmarkt. Wie im Jahr 2021 betrug der Gesamtüberschuss bei beiden Verkaufsarten zusammen 0,5 Mrd. £.

2,67. Bei Direktverkäufen werden 85 % der Gesamteinnahmen der Branche von lediglich 19 Anbietern gemeldet. Da sich die Marktbedingungen als Reaktion auf die jüngste wirtschaftliche Volatilität ändern, bleibt das Umsatzrisiko für mehrere Anbieter ein zentrales Risiko, das es zu bewältigen gilt.

2,68. Der Sektor erfasst auch Gewinne aus dem Verkauf von zur Vermietung gehaltenen Immobilien. Solche Verkäufe werden als Verkäufe von Anlagevermögen klassifiziert und der bei der Veräußerung ausgewiesene Gewinn stieg um 0,3 Mrd. £ auf 1,2 Mrd. £.

Abbildung 11: Gewinn aus Sachanlagenverkäufen (konsolidiert)

2,69. Rund 75 % des Anstiegs im Jahr 2022 waren auf den Überschuss beim Verkauf von Treppenhäusern an Miteigentumsmieter und bei RTB-/RTA-Verkäufen zurückzuführen. Andere Sachanlagenverkäufe generierten im Jahr 2022 einen Gewinn von 0,6 Mrd. £. Dies betrifft hauptsächlich Aktientransaktionen zwischen registrierten Anbietern und den strategischen Verkauf leerstehender Immobilien.

4.1.1. Diese Analyse basiert auf einer Datenbank mit Informationen, die aus den geprüften Jahresabschlüssen von Wohnungsanbietern stammen. Die Datenbank enthält Daten aus den aufsichtsrechtlichen Jahresberichten (sogenannte Financial Viability Assessments), die von Anbietern eingereicht werden müssen, die 1.000 oder mehr Häuser besitzen oder verwalten.

4.1.2. Die Datenbank schließt regulatorische Meldungen aus, die von zwei Anbietern mit nicht standardmäßigen Geschäftsjahresenden eingereicht wurden. Die Jahresenden dieser Anbieter sind der 30. September 2021 und der 31. Oktober 2021. Der in ihren Finanzberichten abgedeckte Zeitraum würde nicht mit dem Rest des Datensatzes übereinstimmen (der hauptsächlich auf dem Zeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022 basiert). Keiner der ausgeschlossenen Anbieter hat einen wesentlichen Einfluss auf die Zahlen in dieser Veröffentlichung.

4.1.3. Wenn ein Anbieter Muttergesellschaft einer Konzernstruktur ist, die konsolidierte Abschlüsse erstellt, übermittelt er sowohl ein Unternehmen als auch eine konsolidierte FVA.

4.1.4. Diese regulatorischen Renditen werden aggregiert, um die Bilanz, die Aufstellung über die Veränderungen der Rücklagen und den SOCI zu erstellen. Die Aussagen und Anmerkungen in diesem Dokument basieren auf den Unternehmens- und konsolidierten Datensätzen für 2021/22. Vergleichszahlen für 2020/21 werden ebenfalls bereitgestellt.

4.1.5. Die Zahlen wurden auf die nächste Milliarde Pfund auf eine Dezimalstelle gerundet. Dies kann zu Rundungsdifferenzen bei den Gesamtbeträgen führen, da die einzelnen Renditen auf 000 £ lauten.

4.1.6. Der aggregierte SOCI spiegelt die Summe der privaten registrierten Anbieteraktivitäten für alle Abrechnungszeiträume wider, die zwischen dem 1. April 2021 und dem 31. März 2022 enden.

4.1.7. Der aggregierte SOFP ist die Summe der Einzelabschlüsse, deren Geschäftsjahresende in den Zeitraum vom 1. April 2021 bis 31. März 2022 fällt.

4.1.8. Zusätzliche Informationen werden zu anderen Aktivitäten, ausgewählten Erläuterungen zum Jahresabschluss und der Anzahl der verwalteten Häuser bereitgestellt.

4.1.9. An der FVA-Vorlage für 2022 wurden einige kleine Änderungen vorgenommen. Dazu gehörte die Entfernung nicht mehr benötigter Zeilen, einschließlich derjenigen, die sich auf den Veräußerungserlösfonds beziehen, die erstmalige Bewertung der leistungsorientierten Rente und die Erfassung der Rentenverbindlichkeit in den Gläubigerbescheinigungen. Es wurden zusätzliche Leitlinien zur Erfassung von Pensionsrückstellungen bereitgestellt und eine neue Zeile und ein Hinweis für die Aufschlüsselung der Verkäufe von nicht-sozialen Wohnimmobilien hinzugefügt, um die Unterscheidung zwischen Marktverkäufen und Massenverkäufen zu ermöglichen.

4.2.1. Der Umsatz von SHL stieg bei der konsolidierten Rendite um 2 % und bei der Unternehmensrendite um 3 % und erreichte 16,5 Mrd. £ bzw. 16,4 Mrd. £. Zu den Faktoren, die zu der geringen Differenz zwischen den konsolidierten Zahlen und den Unternehmenszahlen beitragen, gehören Umsätze von registrierten Anbietern mit weniger als 1.000 Einheiten, wenn diese Teil von Gruppenstrukturen sind, sowie Aktivitäten zur Vermietung von Sozialwohnungen außerhalb Englands.

4.2.2. Die Mieteinnahmen stiegen in den konsolidierten Renditen um 295 Mio. £ (2 %), was die Rückkehr zu zulässigen Mieterhöhungen widerspiegelt. Diese waren im September 2020 auf den VPI von 0,5 % + 1 % begrenzt. Für den Mietanteil von Wohngemeinschaften wurden die Erhöhungen auf RPI + 0,5 % begrenzt, was für Anbieter, die September 2020 als Überprüfungsdatum verwenden, einer Erhöhung von 1,6 % entsprechen würde. Ein Nettoanstieg der Gesamtzahl der Wohneinheiten im Laufe des Jahres hat die Höhe der erfassten Mieteinnahmen weiter erhöht, während Änderungen bei der Anbieterpopulation im Datensatz nur vernachlässigbare Auswirkungen hatten.

4.2.3. Auf konsolidierter Gruppenebene stiegen die Mietausfälle durch Leerstand um 4 % auf 0,3 Mrd. £. Im Vergleich zum Dreijahresdurchschnitt von 0,2 Milliarden Pfund vor der Pandemie liegt dieser Wert immer noch auf einem hohen Niveau. Bei Anbietern kam es aufgrund von Material- und Arbeitskräftemangel sowie covidbedingten Rückständen zu längeren Reparaturzeiten für Lücken. Die höchsten Mietausfallausfälle werden in der Regel von Anbietern gemeldet, die einen großen Anteil an betreuten Wohneinheiten, Pflegeheimeinheiten oder Wohnraum für ältere Menschen haben. Leerstandsverluste im Zusammenhang mit betreutem Wohnen und Wohnen für ältere Menschen machten 37 % der gesamten Leerstandsverluste aus, obwohl diese Einheiten nur 13 % der gesamten Sozialwohnungseinheiten ausmachen.

4.2.4. Die Gesamtausgaben für SHL stiegen um 7 % auf 12,4 Mrd. £. Forderungsausfälle und Wertminderungen von Wohnimmobilien verzeichneten einen Wertverlust, während in allen anderen Ausgabenbereichen ein Kostenanstieg zu verzeichnen war.

4.2.5. Die Gesamtkosten für Wartung und größere Reparaturen (als Betriebsausgaben erfasst) stiegen im Jahr 2022 um 13 %, wobei 87 % der Anbieter einen Anstieg der Ausgaben im Vergleich zu 2021 meldeten. Dabei stiegen die Ausgaben für routinemäßige Wartung und geplante Wartung um 396 Mio. £ (12 %). im Laufe des Jahres, da die Anbieter den Rückstand an ausstehenden Arbeiten aufholten, die während der Pandemie verzögert wurden. Ein Anstieg der Nachfrage nach der Sperrung hat zu einem verstärkten Einsatz von Auftragnehmern geführt, wodurch die Kosten für reaktionsschnelle Reparaturen gestiegen sind. Auch die Ausgaben für größere Reparaturen stiegen um 94 Mio. £ (17 %), was die zusätzlichen Ausgaben für Brandschutz- und Dekarbonisierungsprogramme widerspiegelt.

4.2.6. Die Kosten für Servicegebühren stiegen um 80 Mio. £ (4 %), während die entsprechenden Einnahmen um 28 Mio. £ (2 %) stiegen. Das Verhältnis der Nebenkosteneinnahmen zu den damit verbundenen Kosten sank leicht auf 77 % (2021: 79 %).

4.2.7. Die Abschreibungskosten stiegen im Laufe des Jahres um 69 Mio. £ (3 %), was die kontinuierlichen Investitionen in neue und bestehende Immobilien in den letzten Jahren widerspiegelt. Die Wertminderungsaufwendungen waren 11 Mio. £ (28 %) niedriger als im Jahr 2021, was hauptsächlich auf eine geringere Abschreibung von Immobilienwerten zurückzuführen ist, bei denen Gebäudesicherheitsprobleme festgestellt wurden. Dies spiegelt die gestiegenen Ausgaben für Bau- und Brandschutz im Laufe des Jahres wider. Die Forderungsausfälle, einschließlich der Veränderung von Rückstellungen und abgeschriebenen Beträgen, waren 9 Mio. £ (10 %) niedriger als im Vorjahr.

4.2.8. Die Verwaltungskosten stiegen im Laufe des Jahres um 125 Mio. £ (4 %). Über 70 % der Anbieter meldeten einen Anstieg der Verwaltungskosten im Vergleich zu 2021. Andere Kosten, einschließlich Leasingzahlungen, stiegen um 51 Mio. £ (18 %).

4.2.9. Auf konsolidierter Basis ist der Betriebsüberschuss um 412 Mio. £ (9 %) zurückgegangen, wobei die Betriebsmarge von 28,4 % auf 25,3 % gesunken ist. Die Marge auf Unternehmensbasis unterscheidet sich nicht wesentlich.

4.2.10. Der Umsatz aus den LCHO-Verkäufen der ersten Tranche stieg im Konzernabschluss um 25 % (403 Mio. £) auf 2.037 Mio. £ (2021: 1.634 Mio. £). Die Marge blieb wie im Jahr 2021 bei 16 %, was zu einem Gesamtumsatzüberschuss von 334 Mio. £ führte (2021: 265 Mio. £). Die LCHO-Verkaufsaktivität ist in der gesamten Branche weit verbreitet, wobei über drei Viertel der Anbieter Einnahmen aus dieser Quelle angeben. Es ist jedoch stark auf eine kleine Anzahl dieser Anbieter konzentriert, wobei 28 PRPs einen Umsatz von jeweils über 20 Millionen Pfund melden, was zwei Drittel des Gesamtsektors des Sektors ausmacht. Fast 20 % des Anstiegs des LCHO-Umsatzes im Jahr 2022 waren auf einen Anbieter zurückzuführen.

4.2.11. Daten aus der vierteljährlichen Finanz- und Risikoumfrage zeigen, dass die Anzahl der verkauften Einheiten der ersten Tranche im Jahr bis März 2022 im Vergleich zum Vorjahr um 17 % gestiegen ist. Dies ist die Folge eines 15-prozentigen Anstiegs der in den FVA-Erträgen ausgewiesenen Einheitenfertigstellungen im gleichen Zeitraum.

4.2.12. Die Einnahmen aus anderen Aktivitäten im sozialen Wohnungsbau ohne Vermietung sanken im konsolidierten Abschluss um 10 % (77 Mio. £) auf 727 Mio. £. Die Kosten stiegen um 4 % auf 1.088 Mio. £, was zu einem Defizit von 361 Mio. £ führte (Defizit 2021: 244 Mio. £).

4.2.13. Über die Hälfte der von der Branche gemeldeten sonstigen Einnahmen aus Sozialwohnungen ohne Vermietung beziehen sich auf Unterstützungsleistungen. Die Einnahmen aus Unterstützungsleistungen blieben mit 389 Mio. £ auf dem Niveau des Jahres 2021, allerdings stieg das Gesamtdefizit dieser Aktivität um 13 Mio. £ auf 25 Mio. £. Die Einnahmen aus Unterstützungsdiensten konzentrieren sich auf eine kleine Anzahl von Anbietern, wobei 13 PRPs jeweils Einnahmen von mehr als 10 Mio. £ aus dieser Quelle melden und insgesamt fast 70 % des Gesamtsektors des Sektors ausmachen.

4.2.14. Die Entwicklungstätigkeit machte mehr als die Hälfte des Gesamtdefizits bei anderen sozialen Wohnungsbauaktivitäten aus. Es wurden Einnahmen in Höhe von 25 Mio. £ gemeldet, hauptsächlich aus Entwicklungsdienstleistungen für externe Organisationen. Zusätzlich zu den Gemeinkosten im Zusammenhang mit diesen Dienstleistungen umfassten die Gesamtentwicklungskosten in Höhe von 222 Mio. £ nicht aktivierungsfähige Programmkosten, Fehlkosten und Wertminderungsaufwendungen. Fast die Hälfte der gesamten Entwicklungskosten der Branche wurde von nur einem Anbieter gemeldet.

4.2.15. Der Rest der sonstigen Sozialwohnungsaktivitäten in den konsolidierten Konten umfasst neben einer Reihe anderer Aktivitäten auch kommunale und nachbarschaftliche Dienstleistungen sowie Verwaltungsdienstleistungen. Der Sektor meldete Einnahmen von 313 Mio. £ aus diesen Aktivitäten (2021: 381 Mio. £) und ein Gesamtdefizit von 139 Mio. £ (Defizit 2021: 68 Mio. £).

4.2.16. Der Umsatz aus anderen sozialen Wohnungsbauaktivitäten ist in der Jahresrechnung der Unternehmen höher als auf Gruppenebene, was auf die Auswirkungen konzerninterner Transaktionen zurückzuführen ist, die bei der Konsolidierung eliminiert werden. Die Einnahmen aus Entwicklungsdienstleistungen sind auf Unternehmensebene um 201 Mio. £ höher als auf Gruppenebene, und die sonstigen Einnahmen sind um 112 Mio. £ höher. Diese Kategorien umfassen Weiterverrechnungen an andere Einheiten innerhalb der Konzernstrukturen für erbrachte Dienstleistungen und zentrale Gemeinkosten. Der Umsatz des Unternehmens umfasst auch Spendeneinnahmen in Höhe von 140 Mio. £ (siehe Anmerkung 3).

4.2.17. Der Umsatz mit Immobilien, die zum vollständigen Verkauf entwickelt wurden, verringerte sich im konsolidierten Abschluss um 206 Mio. £ (11 %) auf 1.732 Mio. £. Auch die Umsatzmargen sanken von 11 % im Jahr 2021 auf 10 % im Jahr 2022, was zu einem Gesamtüberschuss von 168 Mio. £ führte (2021: 221 Mio. £). Zwei Anbieter meldeten einen Rückgang der Gesamtverkaufseinnahmen um jeweils über 65 Mio. £, zusammen meldeten sie einen Rückgang des Überschusses um fast 75 Mio. £.

4.2.18. Neue Offenlegungen, die der FVA für 2022 hinzugefügt wurden, deuten darauf hin, dass der Umsatz aus Direktverkäufen Einnahmen im Wert von 83 Millionen Pfund aus Massenverkäufen an andere Organisationen umfasste. Dies wurde von sechs Anbietern gemeldet und führte zu einem Überschuss von 5 Mio. £.

4.2.19. Die Direktverkaufsaktivität konzentriert sich auf eine vergleichsweise kleine Anzahl von Anbietern, wobei ein Drittel der PRPs Umsätze aus dieser Aktivität meldet. Zehn Anbieter meldeten einen Umsatz von jeweils mehr als 50 Millionen Pfund, was zusammen fast zwei Drittel des Gesamtumsatzes der Branche ausmachte.

4.2.20. Direktverkaufsaktivitäten werden hauptsächlich von nicht registrierten Unternehmen innerhalb der Gruppenstrukturen durchgeführt und sind daher in den konsolidierten Erträgen wesentlich höher. Insgesamt 28 einzelne registrierte Unternehmen meldeten Verkaufserlöse in Höhe von 186 Mio. £; Dies entspricht 11 % des Gesamteinkommens des Sektors, wie in den konsolidierten Renditen ausgewiesen.

4.2.21. Eine Reihe von Anbietern liefert über Joint Ventures Einheiten zum direkten Verkauf, deren Einnahmen und Ausgaben nicht gesondert ausgewiesen werden. Der Nettoüberschuss aus Joint Ventures ist in der Gewinn- und Verlustrechnung unter „Sonstige Posten“ enthalten (siehe Anmerkung 5).

4.2.22. Die Einnahmen aus allen anderen nicht-sozialen Wohnungsbauaktivitäten stiegen im konsolidierten Jahresabschluss um 15 % (236 Mio. £) auf 1.802 Mio. £. Auch die Kosten stiegen um 15 % auf 1.670 Mio. £, was zu einem Überschuss von 132 Mio. £ führte (Überschuss 2021: 108 Mio. £).

4.2.23. Andere nicht-soziale Wohnumsätze in Höhe von 1.802 Mio. £ werden von Anbietern zwischen Marktmiete (297 Mio. £; 17 %), Bereitstellung von Pflegeheimen (235 Mio. £; 13 %), Studentenunterkünften (89 Mio. £; 5 %) und nicht-sozialen Unterkünften analysiert Support-Servicegebühren (48 Mio. £; 3 %). Der Großteil des Umsatzes fällt jedoch nicht in diese Kategorien und wird unter „Sonstige“ ausgewiesen. Auf diese Kategorie entfielen 63 % (1.133 Mio. £) des gesamten sonstigen nicht-sozialen Wohnungsumsatzes und verzeichnete im Laufe des Jahres einen Anstieg von 26 %. Es wurde ein Defizit von 39 Mio. £ gemeldet (Defizit 2021: 37 Mio. £).

4.2.24. Andere nicht-soziale Aktivitäten konzentrieren sich auf eine kleine Anzahl spezialisierter oder vielfältiger Gruppen. Elf Anbieter meldeten Einnahmen von jeweils über 20 Mio. £ und machten zusammen über 60 % des gesamten Branchengesamtbetrags von 1.133 Mio. £ aus. Die Art der nicht-sozialen Wohnungsbautätigkeit variiert je nach Anbieter und umfasst die Bereitstellung von Freizeiteinrichtungen, die Immobilienverwaltung, den Grundstücksverkauf und die Vermietung von Gewerbeimmobilien. Zusätzlich zu den Kosten im Zusammenhang mit diesen Aktivitäten trugen andere nicht soziale Kosten, die zum Defizit von 39 Millionen Pfund beitrugen, unter anderem Wertminderungen, Entwicklungskosten und nicht zugewiesene zentrale Gemeinkosten bei.

4.3.1. Innerhalb von PRP-Gruppen werden Gift Aid-Zahlungen in der Regel von einer Handelstochtergesellschaft an ein gemeinnütziges Gruppenmitglied geleistet, wodurch Steuererleichterungen für den gespendeten Betrag in Anspruch genommen werden können. Einnahmen und Zahlungen für Geschenkbeihilfen werden bei der Konsolidierung in Gruppenkonten eliminiert.

4.3.2. In Unternehmenserklärungen werden Spendenbelege im Umsatz berücksichtigt und entweder als Teil der Aktivitäten „Sonstiger Sozialwohnungsbau“ oder „Nicht-Sozialwohnungsbau“ ausgewiesen. Die Einnahmen beliefen sich im Jahr 2022 auf insgesamt 231 Mio. £, was einem Rückgang von 10 % gegenüber den 256 Mio. £ im Jahr 2021 entspricht. Die Spendenzahlungen von PRPs an andere Gruppenmitglieder beliefen sich auf 82 Mio. £ (2021: 69 Mio. £).

4.3.3. Zu den in diesem Jahr anerkannten Einnahmen aus Geschenkhilfen gehören Spenden von Gruppenmitgliedern, die an der Entwicklung beteiligt sind, zum vollständigen Verkauf, zur gemeinsamen Eigentumsverwaltung und zur Marktmiete. Die Anbieter klassifizierten 140 Mio. £ der Gesamteinnahmen als im Zusammenhang mit sozialen Wohnungsbauaktivitäten, wobei 91 Mio. £ für nicht-soziale Wohnungsbauaktivitäten vorgesehen waren.

4.4.1. Basierend auf den konsolidierten Erträgen generierten die gesamten Anlageverkäufe im Laufe des Jahres einen Erlös von 2,9 Mrd. £, mit einem Überschuss von 1,2 Mrd. £. Dies entspricht einer Steigerung des Verkaufserlöses um 36 % (0,8 Mrd. £) gegenüber 2021 und einer Steigerung des Überschusses um 35 % (0,3 Mrd. £). Der Überschuss aus der Veräußerung von Anlagevermögen wird berechnet, indem der Buchwert des Vermögenswerts vom Verkaufserlös abgezogen wird. Bei den meisten Anbietern entspricht der Buchwert den historischen Anschaffungskosten des Vermögenswerts abzüglich der kumulierten Abschreibungen und führt daher in der Regel zu höheren Überschüssen als beim Verkauf aktueller Vermögenswerte.

4.4.2. Über 40 % des Anstiegs des Gesamterlöses aus dem Verkauf von Anlagevermögen war auf Treppenverkäufe an Miteigentümer zurückzuführen. Die Einnahmen aus dem Treppenbau stiegen um 50 % (317 Mio. £) und die Überschüsse um 57 % (147 Mio. £). Treppentransaktionen machten ein Drittel der gesamten im Laufe des Jahres generierten Verkaufserlöse für Anlagevermögen aus.

4.4.3. Die Erlöse aus RTB- und RTA-Verkäufen an Mieter stiegen um 57 % (143 Mio. £) auf insgesamt 394 Mio. £, und der entsprechende Überschuss stieg um 61 % auf 204 Mio. £. Der Verkaufserlös verteilte sich fast zu gleichen Teilen auf RTB- und RTA-Verkäufe, allerdings machten die RTA-Verkäufe fast zwei Drittel des Überschusses aus. Die RTA-Verkaufserlöse lagen auf dem höchsten Niveau seit der ersten Datenerhebung im Jahr 2017.

4.4.4. Andere Verkäufe von Wohnimmobilien, darunter Bestandsrationalisierung und der strategische Verkauf leerstehender Immobilien, generierten einen Erlös von 806 Mio. £ (2021: 571 Mio.); ein Anstieg von über 40 % im Vergleich zu 2021. Der Überschuss stieg um 30 % auf 373 Mio. £ (2021: 287 Mio. £), wobei fast zwei Drittel dieses Betrags von nur zehn Anbietern gemeldet wurden.

4.4.5. Die Erlöse aus Verkäufen an andere registrierte Anbieter stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 20 % und erreichten insgesamt 534 Mio. £ (2021: 447 Mio. £). Verkäufe an andere RP wurden von 17 Anbietergruppen gemeldet, wobei ein Anbieter knapp 40 % der Gesamteinnahmen ausmachte. Obwohl die Gesamteinnahmen stiegen, gab es einen Rückgang des Gesamtüberschusses aus Verkäufen an andere RP, der um 12 % auf 156 Mio. £ sank (2021: 176 Mio. £).

4.4.6. Die Verkäufe anderer Vermögenswerte, einschließlich des Verkaufs von Gewerbeimmobilien, beliefen sich im Jahr auf 181 Mio. £ (2021: 208 Mio. £), wobei ein Überschuss von 22 Mio. £ erzielt wurde (2021: 13 Mio. £). Zwei Drittel dieser Verkäufe wurden von nur acht Anbietern gemeldet.

4.5.1. Sonstige Posten bestehen hauptsächlich aus Gewinnen aus Unternehmenszusammenschlüssen, bei denen die Erwerbsmethode zur Bilanzierung angewendet wurde [Fußnote 24]. Basierend auf den konsolidierten Erträgen meldeten sieben Anbieter Nettogewinne aus Unternehmenszusammenschlüssen in Höhe von 1.168 Mio. £ (2021: 5 Anbieter, 115 Mio. £). Dies umfasst sowohl Kombinationen, bei denen eine neue Tochtergesellschaft erworben wird, als auch die Kombinationen, bei denen eine andere Organisation durch eine Übertragung von Aufträgen erworben wird. Die vergleichbare Zahl für Unternehmensrenditen umfasst nur Akquisitionen durch Übertragung von Verpflichtungen und beläuft sich auf 227 Mio. £ (2021: 178 Mio. £).

4.5.2. In den konsolidierten Erträgen berücksichtigen die Anbieter die in gemeinsam geführten Unternehmen durchgeführten Aktivitäten nach der Equity-Methode. Im SOCI werden Einnahmen und Ausgaben nicht getrennt ausgewiesen; Stattdessen wird der Nettoüberschuss oder -fehlbetrag aus Joint Ventures als Einzelposten ausgewiesen.

4.5.3. Der Nettoüberschuss aus Joint Ventures stieg im Jahr 2022 um 16 Mio. £ (21 %) auf 94 Mio. £. Insgesamt 36 PRP-Gruppen meldeten einen Überschuss oder ein Defizit aus Joint Venture-Aktivitäten, wobei ein Anbieter fast 40 % des gesamten Sektorüberschusses ausmachte. Der Großteil des Überschusses aus Joint Ventures wird durch die Bereitstellung von Häusern zum direkten Verkauf erwirtschaftet, die häufig im Rahmen umfassenderer Gemeindeerneuerungsprojekte mit gemischten Besitzverhältnissen entwickelt werden.

4.5.4. Anbieter sind nicht verpflichtet, den mit dem Nettoüberschuss aus Joint Ventures verbundenen Umsatz in ihren geprüften Abschlüssen anzugeben, er wird jedoch als separater Hinweis in die FVA-Erklärungen aufgenommen. Für 2022 meldeten PRPs einen Umsatzanteil von Joint Ventures in Höhe von 793 Mio. £ (2021: 733 Mio. £).

4.6.1. Die gesamten Zins- und Finanzierungskosten verringerten sich im Konzernabschluss um 124 Mio. £ (4 %) auf insgesamt 3,3 Mrd. £. Dieser Rückgang umfasste einen Rückgang der auf Verbindlichkeiten zu zahlenden Zinsen um 82 Mio. £ (2 %) und einen Rückgang der „anderen zu zahlenden Beträge“ um 54 Mio. £ (12 %).

4.6.2. Der Hauptposten unter „Sonstige zu zahlende Beträge“ sind die Kosten für Kreditabbrüche. Diese entstehen den Anbietern in der Regel bei der Durchführung von Refinanzierungsaktivitäten und können von Jahr zu Jahr erheblich schwanken. Im Jahr 2022 wurden von 36 Anbietern Kosten für Kreditabbrüche gemeldet (2021: 29 Anbieter) und beliefen sich insgesamt auf 250 Mio. £ (2021: 337 Mio. £). Der Rückgang der Kosten für Kreditabbrüche ist in erster Linie auf hohe einmalige Kosten zurückzuführen, die im Jahr 2021 von einem Anbieter gemeldet wurden und fast die Hälfte der Gesamtkosten ausmachten. Sieben Anbieter meldeten Ausfallkosten von über 10 Mio. £, was zusammen 69 % der Gesamtkosten ausmachte.

4.7.1. Immobilien, die zur Marktmiete oder zur Wertsteigerung gehalten werden, werden als Anlageimmobilien kategorisiert. Sie werden jährlich zum beizulegenden Zeitwert neu bewertet, wobei etwaige Änderungen des beizulegenden Zeitwerts im Jahresüberschuss ausgewiesen werden.

4.7.2. Basierend auf den konsolidierten Renditen stieg der beizulegende Zeitwert der vom Sektor gehaltenen Anlageimmobilien um 168 Mio. £, wobei 93 Anbieter positive Entwicklungen meldeten, während 22 negative Entwicklungen verzeichneten. Steigende Immobilienpreise und die hohe Nachfrage nach privaten Mietobjekten haben dazu geführt, dass der Wert von Marktmietportfolios allgemein steigt, ebenso wie bei Studentenunterkünften, deren Nachfrage sich nach dem Ende der COVID-19-Beschränkungen erholt hat. Der Anstieg des beizulegenden Zeitwerts auf Basis der Unternehmensrenditen betrug 71 Mio. £ und spiegelt das Ausmaß wider, in dem marktübliche Mietimmobilien von nicht registrierten Unternehmen innerhalb der Gruppenstrukturen gehalten werden.

4.7.3. Zinsswaps und eine Minderheit von Darlehen werden gemäß FRS102 als „nicht grundlegende“ oder „sonstige“ Finanzinstrumente klassifiziert und müssen jährlich zum beizulegenden Zeitwert neu bewertet werden. Schwankungen des beizulegenden Zeitwerts von Finanzinstrumenten werden entweder im Überschuss oder, sofern sie die Bedingungen für die Bilanzierung von Sicherungsgeschäften erfüllen, im sonstigen Gesamtergebnis erfasst. Ob ein Hedge Accounting angewendet werden kann oder nicht, wird durch die wirtschaftliche Beziehung zwischen dem Grundgeschäft und dem Sicherungsinstrument bestimmt.

4.7.4. Der Wert der über das SOCI zum beizulegenden Zeitwert gehaltenen Finanzinstrumente stieg im Laufe des Jahres um 181 Mio. £. Über 70 % dieses Betrags wurden von fünf Anbietern gemeldet, die jeweils einen Fair-Value-Gewinn von über 10 Mio. £ meldeten.

4.7.5. In Bezug auf abgesicherte Finanzinstrumente meldeten die Anbieter für das Jahr eine positive Entwicklung von 451 Mio. £, wobei auf einen Anbieter fast ein Viertel dieses Betrags entfiel. Bei den meisten Absicherungsinstrumenten innerhalb des Sektors handelt es sich um Swaps zwischen variablem und festem Zinssatz, und die damit verbundene Verbindlichkeit verringert sich, wenn die Swap-Sätze steigen. Im Laufe des Jahres stieg der 15-jährige Swapsatz von 1,21 % im März 2021 (basierend auf LIBOR) auf 1,88 % im März 2022 (basierend auf SONIA).

4.8.1. Die konsolidierten Ergebnisse des Sektors verzeichneten im Laufe des Jahres einen Anstieg des Bruttobuchwerts von Wohnimmobilien um 12,3 Milliarden Pfund und erreichten Ende März 2022 einen Gesamtwert von 199,7 Milliarden Pfund. Zu den Bewegungen im Laufe des Jahres gehörten:

4.8.2. Die Investitionen in neue Angebote für Sozialwohnungen stiegen um 1,2 Mrd. £ (15 %) von 7,9 Mrd. £ auf 9,2 Mrd. £. Obwohl es sich um einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr handelte, lagen die Gesamtinvestitionen in neue Lieferungen unter dem im Jahr 2020 gemeldeten Höchststand vor der Pandemie. Im Jahr bis März 2022 waren die Bauarbeiten von Problemen in der Lieferkette betroffen, was sich auf die Verfügbarkeit von Materialien und Arbeitskräften auswirkte. Viele Anbieter verwiesen in den Einreichungen der vierteljährlichen Umfrage auf Verzögerungen bei den Programmen und Verzögerungen bei Entwicklungsprogrammen in diesem Zeitraum. Investitionen in neue Immobilien konzentrieren sich ziemlich auf eine kleine Anzahl von Anbietern, wobei 15 Anbieter Investitionen von jeweils mehr als 150 Mio. £ melden und zusammen 43 % der Gesamtsumme von 9,2 Mrd. £ ausmachen.

4.8.3. Als die Anbieter begannen, Rückstände bei den Arbeiten aufzuholen, stiegen die Arbeiten an bestehenden Immobilien, einschließlich aktivierter Großreparaturausgaben, im Vergleich zu 2021 um 0,6 Mrd. £ (39 %) und übertrafen damit alle Werte vor der Pandemie. Die Mehrheit der Anbieter meldete einen Anstieg ihrer aktivierten Großreparaturen im Vergleich zu 2021, wobei knapp ein Viertel der Ausgaben im Jahr auf sechs Anbieter entfielen. Neun Anbieter meldeten einen Ausgabenanstieg von jeweils über 15 Mio. £, was 37 % des Gesamtanstiegs ausmacht.

4.8.4. Die Übertragungen von anderen registrierten Anbietern und Neuklassifizierungen stiegen im Jahr deutlich um 2,2 Mrd. £ im Vergleich zu 2021 (0,5 Mrd. £), was hauptsächlich auf Fusionsaktivitäten zurückzuführen ist, die im Vorjahr aufgrund der Pandemie ins Stocken geraten waren.

4.8.5. Dem kumulierten Abschreibungs- und Wertminderungssaldo des Sektors wurden insgesamt 2 Mrd. £ hinzugefügt, was im März 2022 zu einem Nettobuchwert von 173,3 Mrd. £ führte. Dies entspricht einer Steigerung von 10,2 Mrd. £[Fußnote 27] (6 %) im Laufe des Jahres.

4.9.1. Basierend auf den konsolidierten Erträgen wurde das sonstige Anlagevermögen mit 3,0 Mrd. £ bewertet und blieb damit auf dem Niveau des Vorjahres. Dabei handelt es sich hauptsächlich um Sachanlagen außer Wohnimmobilien, die 67 % des Gesamtvermögens ausmachen. Dazu gehören beispielsweise Bürogebäude und IT-Geräte.

4.9.2. Auf Unternehmensebene beläuft sich das sonstige Anlagevermögen auf insgesamt 2,6 Mrd. £. Immaterielle Anlagewerte und Firmenwerte stiegen um 8 % und machen 10 % des Gesamtwerts aus. Hierzu zählt auch der Goodwill aus Akquisitionen und IT-Software.

4.9.3. Die Investitionen in Joint Ventures stiegen um 0,1 Mrd. £ (6 %) auf 1,2 Mrd. £. Insgesamt 43 von 204 Gruppen im Datensatz meldeten Investitionen in Joint Ventures, wobei zwei große Anbieter den Sektor dominierten und 46 % der Gesamtsumme ausmachten. Der Wert von Investitionen in Joint Ventures ist in den Konten auf Unternehmensebene wesentlich niedriger, da ein Großteil der Aktivitäten über nicht registrierte Unternehmen verwaltet wird.

4.9.4. Der Gesamtwert der in den Konten auf Unternehmensebene ausgewiesenen Investitionen in Tochtergesellschaften verringerte sich um 0,3 Mrd. £ (10 %) auf 3,0 Mrd. £. Dies ist hauptsächlich auf einen starken Rückgang der Investitionen eines Anbieters zurückzuführen, der im Jahr 2021 35 % des Gesamtsektors ausmachte. Der Rückgang um 0,3 Mrd. £ war auf 16 Anbieter zurückzuführen, die einen Rückgang der Investitionen in Tochtergesellschaften meldeten.

4.9.5. Der Wert der in den konsolidierten Konten ausgewiesenen Anlageimmobilien stieg um 0,6 Mrd. £ (9 %) auf 7,4 Mrd. £. Die größten Zuwächse betreffen Zugänge (0,4 Mrd. £) sowie Übertragungen und Neuklassifizierungen (0,3 Mrd. £).

4.9.6. Ein gewinnorientierter Anbieter hat seine Sozialwohnungen als Anlageobjekte anerkannt. Obwohl dies von der Housing Statement of Recommendation Practice abweicht, ist es nach den Regeln des Financial Reporting Council zulässig, da die Immobilien zur Kapitalsteigerung gehalten werden. Auf diesen Anbieter entfallen 4 % der Gesamtsumme von 7,4 Mrd. £ und er stellt mehr als die Hälfte aller Neuzugänge dar.

4.9.7. Der Gesamtwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bezieht sich sowohl auf Wohnimmobilien, die zur Marktmiete entwickelt wurden, als auch auf Gewerbeimmobilien und umfasst 0,4 Mrd. £ für im Bau befindliche Immobilien. Diese Aktivitäten sind stark auf eine kleine Anzahl von Anbietern konzentriert, wobei 12 Anbieter Guthaben von mehr als 100 Mio. £ melden, was 74 % des Gesamtsektors ausmacht. Mit 4,2 Milliarden Pfund ist der in den Unternehmenskonten ausgewiesene Wert deutlich niedriger, was die Nutzung nicht registrierter Unternehmen für diese Aktivität widerspiegelt.

4.9.8. Übertragungen und Neuklassifizierungen in Höhe von 0,3 Mrd. £ sind hauptsächlich einem Anbieter zuzuordnen, der aufgrund einer Übernahme im Laufe des Jahres über 70 % des Gesamtbetrags ausmacht. Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts führten zu einem Nettoanstieg von 0,2 Mrd. £, wobei vier Anbieter einen Neubewertungsgewinn von über 10 Mio. £ meldeten, was 56 % des Gesamtwerts entspricht. Dies betraf vor allem Immobilien mit marktüblicher Miete und spiegelt das Nachfragewachstum nach der Pandemie wider.

4.10.1. Das gesamte Umlaufvermögen der konsolidierten Gruppen verringerte sich im Laufe des Jahres um 1,2 Mrd. £ (6 %) auf 18,5 Mrd. £. Auf Unternehmensebene wurde ein Rückgang um 0,3 Mrd. £ (1 %) gemeldet. Der größte auf Gruppenebene verzeichnete Rückgang war bei zum Verkauf gehaltenen Immobilien zu verzeichnen, die um 0,7 Mrd. £ zurückgingen. Auf Unternehmensebene war der Rückgang bei Barmitteln und kurzfristigen Anlagen um 1,0 Mrd. £ am stärksten.

4.10.2. Der Gesamtwert der zum Verkauf gehaltenen Immobilien ist auf konsolidierter Ebene deutlich höher (6,4 Mrd. £ im Vergleich zu 2,8 Mrd. £ an Unternehmensrenditen). Dies spiegelt Marktverkaufsentwicklungen wider, die von nicht registrierten Unternehmen durchgeführt wurden (53 % der konsolidierten Zahl beziehen sich auf Marktverkaufsentwicklungen, verglichen mit nur 12 % bei Unternehmenskonten).

4.10.3. Über 80 % der Gesamtsumme von 6,4 Milliarden Pfund entfallen auf Grundstücke und Immobilien im Bau und nicht auf unverkaufte fertiggestellte Immobilien. Fast ein Viertel des Rückgangs um 0,7 Milliarden Pfund ist auf einen Anbieter zurückzuführen, der aus dem Datensatz für 2022 ausgeschlossen wurde. Die zum Verkauf gehaltenen Immobilien konzentrieren sich auf wenige Anbieter; Insgesamt meldeten 18 Anbietergruppen Werte von über 100 Mio. £ und machten zusammen 71 % des Branchengesamtwerts aus.

4.10.4. Basierend auf den konsolidierten Erträgen sanken die Barmittel und kurzfristigen Anlagen um 0,7 Mrd. £ (8 %) auf 7,9 Mrd. £. Der Bargeldbestand des Sektors verringerte sich um 10 % auf 7,0 Mrd. £, und die kurzfristigen Anlagen stiegen um 9 % auf 0,9 Mrd. £. Auf Unternehmensebene sanken die Barmittel um 8 % auf 5,7 Mrd. £, während die kurzfristigen Investitionen um 40 % auf 0,7 Mrd. £ sanken.

4.10.5. Sowohl auf konsolidierter als auch auf Unternehmensebene spiegelt der Rückgang der Barmittel die zusätzlichen Ausgaben für neue Lagerbestände wider, zusammen mit den erhöhten Ausgaben für bestehende Lagerbestände aufgrund von „Aufholarbeiten“, die während der Pandemie verzögert wurden. Die gesamten Reparatur- und Wartungsausgaben erreichten einen Rekordwert von 6,5 Milliarden Pfund, was einem Anstieg von 20 % innerhalb des Jahres entspricht, einschließlich der Durchführung von Brandschutz- und Gebäudesicherheitsarbeiten sowie Dekarbonisierungsprogrammen.

4.10.6. Die von Gruppenunternehmen geschuldeten Beträge machen 85 % des sonstigen Umlaufvermögens auf den Konten auf Unternehmensebene aus. 83 % der gemeldeten Gesamtsumme von 8,2 Milliarden Pfund entfallen auf 19 Verbände, die Salden von mehr als 100 Millionen Pfund melden. Von Gruppenunternehmen geschuldete Beträge werden bei der Konsolidierung in der Gruppenrechnung eliminiert. Der auf konsolidierter Ebene gemeldete geringe Saldo bezieht sich auf Gruppen, bei denen es eine nicht registrierte Muttergesellschaft gibt.

4.10.7. Die Sanierungsverpflichtungen stiegen auf konsolidierter Ebene um 36 % auf 0,5 Mrd. £. Diese werden hauptsächlich von zwei Anbietern mit Guthaben von über 100 Mio. £ gehalten, was fast der Hälfte des Gesamtbetrags entspricht. Dieser Saldo bezieht sich auf Fälle, in denen ein Anbieter mit einer örtlichen Behörde eine Vereinbarung zur Sanierung übertragener Bestände getroffen hat.

4.10.8. Der beizulegende Zeitwert derivativer Finanzinstrumente stieg sowohl im konsolidierten Konzern- als auch im Unternehmenskonto auf 0,1 Mrd. £. Dies wird von Anbietern gemeldet, die freistehende Zinsswaps oder Währungsabsicherungen nutzen, bei denen der Wert der dem Anbieter zustehenden Cashflows höher ist als der der Gegenpartei zustehende. In den Meldungen 2022 meldeten sieben Anbietergruppen ein derivatives Finanzinstrument des Umlaufvermögens.

4.11.1. Die gesamten sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten, wie in den konsolidierten Abschlüssen ausgewiesen, stiegen im Laufe des Jahres um 0,5 Mrd. £ (7 %). Auf Unternehmensebene belief sich der Anstieg auf 0,3 Mrd. £ (5 %), was größtenteils auf einen Anstieg der Rückstellungen und Rechnungsabgrenzungsposten um 0,2 Mrd. £ zurückzuführen ist.

4.11.2. Der größte Posten sind Rechnungsabgrenzungsposten, die 46 % der konsolidierten Konzernsumme ausmachen. Seit 2021 sind die Guthaben auf Gruppenkonten um 8 % (239 Mio. £) gestiegen.

4.11.3. Die Salden des Recycled Capital Grant Fund haben sich im Laufe des Jahres nicht wesentlich verändert. Dieser Saldo bezieht sich nun vollständig auf RCGF, da die Salden des Veräußerungserlösfonds bis zum 6. April 2020 verwendet werden mussten.

4.11.4. „Sonstige“ kurzfristige Verbindlichkeiten sind im konsolidierten Konzernabschluss auf 1,8 Milliarden Pfund gestiegen. Zu dieser Kategorie gehören verschiedene sonstige Gläubigerguthaben, darunter Aktienübertragungsverträge, im Voraus erhaltene Zuschüsse und Tilgungszahlungen von Pächtern.

4.12.1. Auf konsolidierter Gruppenebene stieg die Gesamtverschuldung des Sektors um 2,9 Mrd. £ (3 %) auf 89,2 Mrd. £. Bei den Unternehmensrückgaben stiegen die Schulden um 3,3 Mrd. £ (4 %) auf 87,6 Mrd. £.

4.12.2. Die im Jahr bis März 2022 erhobenen Daten der vierteljährlichen Finanz- und Risikoumfrage zeigen, dass der Sektor im Laufe des Jahres 12,5 Milliarden Pfund an neuen Finanzmitteln aufgenommen hat. Knapp 60 % davon wurden am Kapitalmarkt aufgenommen, der Rest erfolgte zum Großteil in Form von Bankdarlehen.

4.12.3. Sowohl auf konsolidierter Gruppenebene als auch auf Unternehmensebene kam es zu einer erheblichen Reduzierung der Schulden, die als kurzfristige Darlehen klassifiziert wurden und daher innerhalb eines Jahres zurückzuzahlen sind. Auf Gruppenebene wurden kurzfristige Kredite um 1,7 Mrd. £ (48 %) reduziert, und auf Unternehmensebene betrug die Reduzierung 1,4 Mrd. £ (45 %). Die Differenz zwischen den Salden 2021 und 2022 ist größtenteils auf die Rückzahlung von Beträgen zurückzuführen, die im Rahmen der Covid Corporate Financing Facility ausgegeben wurden, die während der COVID-19-Pandemie zur kurzfristigen Cashflow-Unterstützung eingerichtet wurde. Die Guthaben vom März 2021 enthielten CCFF im Wert von 1,6 Mrd. £, die bis März 2022 zurückgezahlt wurden.

4.12.4 Auf Gruppenebene sind die langfristigen Kredite um 4,5 Mrd. £ (6 %) auf 86,2 Mrd. £ gestiegen. Insgesamt 16 Anbieter meldeten einen Anstieg der langfristigen Schulden um 0,1 Mrd. £ oder mehr, und neue Anbieter, die dem Datensatz für 2022 hinzugefügt wurden, haben die Gesamtsumme um 0,2 Mrd. £ erhöht. Dies wird durch die Entfernung eines Anbieters aus dem Datensatz seit 2021 ausgeglichen, wodurch die langfristigen Schulden um rund 0,6 Mrd. £ reduziert werden. Auf Unternehmensebene sind die langfristigen Schulden um 3,1 Mrd. £ (5 %) auf 65,5 Mrd. £ gestiegen.

4.12.5. Der große Unterschied (20,7 Mrd. £) bei den langfristigen Kreditsalden auf konsolidierter Gruppenebene im Vergleich zur Unternehmensebene spiegelt die Praxis wider, Finanzmittel innerhalb bestimmter Treasury-Vehikel zu beschaffen. Hierbei handelt es sich um separate Tochtergesellschaften innerhalb der Gruppenstruktur, die speziell für die Beschaffung von Finanzmitteln gegründet wurden, die dann an die PRPs innerhalb der Gruppe weitergegeben werden. Dies lässt sich am Saldo der Verbindlichkeiten gegenüber Gruppenunternehmen auf Unternehmensebene ablesen, der mit 19,8 Mrd. £ den größten Teil der Differenz der langfristigen Kreditsalden zwischen Gruppen- und Unternehmenskonten ausmacht. Die gruppeninternen Salden machten 23 % der gesamten Schulden in den Jahresabschlüssen der Unternehmen aus und stiegen im Laufe des Jahres um 9 %.

4.12.6. Beträge, die Gruppenunternehmen geschuldet werden, werden bei der Konsolidierung in Gruppenkonten eliminiert, es sei denn, die PRP hat eine nicht registrierte Muttergesellschaft. Drei Anbieter meldeten nicht konsolidierte Salden auf Gruppenebene, wobei ein Anbieter über 90 % der Gesamtsumme von 0,5 Mrd. £ ausmachte.

4.13.1. Auf konsolidierter Gruppenebene stieg der gesamte bei den Gläubigern gemeldete Kapitalzuschuss (fällig innerhalb eines Jahres und nach einem Jahr) leicht auf 39,1 Mrd. £. Die Transaktionen im Jahr umfassten Folgendes:

4.14.1. Auf konsolidierter Gruppenebene sind die sonstigen langfristigen Gläubiger um 0,8 Mrd. £ (19 %) auf 3,3 Mrd. £ zurückgegangen, was auf einen Rückgang des beizulegenden Zeitwerts derivativer Instrumente zurückzuführen ist. Auf Unternehmensebene wurde ein Rückgang um 0,6 Mrd. £ (18 %) gemeldet.

4.14.2. Insgesamt 38 Konzerne wiesen derivative Finanzinstrumente zum beizulegenden Zeitwert als langfristige Gläubiger aus. Hierbei handelt es sich hauptsächlich um Anbieter, die eigenständige Zinsswaps eingesetzt haben, um die Zinsen für variabel verzinsliche Schulden festzulegen, oder in einer Minderheit der Fälle, bei denen Währungsswaps eingesetzt wurden, um den Wechselkurs für Zinsen festzulegen, die in einer anderen Währung als dem Pfund Sterling zu zahlen sind. Eine Verbindlichkeit entsteht, wenn der Wert der der Gegenpartei zustehenden Zahlungsströme höher ist als derjenige des Anbieters. 56 % der Gesamtsumme des Sektors werden von acht Anbietern gemeldet, die eine Verbindlichkeit von mehr als 50 Mio. £ erfasst haben.

4.14.3. Die in den konsolidierten Konzernabschlüssen ausgewiesene Gesamtverbindlichkeit in Bezug auf derivative Finanzinstrumente ist seit 2021 um 0,9 Mrd. £ (41 %) gesunken. Bei den meisten Anbietern, die Vanilla-Zinsswaps nutzen, verringert sich die Verbindlichkeit mit steigenden Zinssätzen, was sich im Rückgang ab 2021 widerspiegelt der Anstieg der Swapsätze im Laufe des Jahres aufgrund eines Zinsanstiegs.

4.15.1. Die für Pensionsverbindlichkeiten ausgewiesene Rückstellung ist in Anmerkung ‎20 „Renten“ aufgeführt.

4.15.2. Basierend auf den konsolidierten Erträgen beliefen sich die vom Sektor ausgewiesenen sonstigen Rückstellungen weiterhin auf 0,9 Mrd. £. Davon entfallen 0,4 Mrd. £ (2021: 0,5 Mrd. £) auf Verpflichtungen zur Durchführung von Sanierungsarbeiten, wenn ein Umlagerungsanbieter eine Vereinbarung mit einer lokalen Behörde getroffen hat. Anbieter müssen sowohl eine Vorauszahlung (Gläubiger) als auch eine Vorauszahlung (Schuldner) melden, letztere wird im Umlaufvermögen ausgewiesen (siehe Anmerkung ‎10).

4.16.1. Die Gesamtreserven im konsolidierten Konzernabschluss (Tabelle 6) stiegen im Laufe des Jahres um 9 % auf 62,8 Mrd. £ (Unternehmen: 8 %, 61,0 Mrd. £). Der Großteil dieses Anstiegs betrifft den im Jahr erfassten Jahresüberschuss.

4.16.2. Der Großteil der Reserven ist nicht durch Bargeld gedeckt, da die an das SOFP übertragenen Überschüsse in die Geschäfte der Anbieter reinvestiert werden, einschließlich größerer Reparaturen bestehender Bestände und der Entwicklung neuer Häuser.

4.16.3. Basierend auf den konsolidierten Erträgen stiegen die Einnahmen- und Ausgabenrücklagen um 10 % auf 51,1 Mrd. £ und die Neubewertungsrücklage verringerte sich um 2 % auf 11,7 Mrd. £. Andere Reserven, wie im SOFP (Tabelle 7) gemeldet, werden in der folgenden Tabelle 24 weiter aufgeschlüsselt.

4.16.4. In den meisten Fällen, in denen Anbieter Hedge Accounting in Bezug auf Zinsswaps angewendet haben, wird eine negative Hedge-Rücklage erfasst. Die vom Sektor gemeldete Gesamtrücklage für Absicherungs-Cashflows stieg um 0,5 Mrd. £, was die günstige Bewertungsbewegung im Zusammenhang mit den Zinssätzen widerspiegelt.

4.16.5. Die gesamten vom Sektor gemeldeten beschränkten Reserven und anderen Reserven stiegen um insgesamt 0,2 Mrd. £, ein Faktor, der dazu beitrug, war die von gewinnorientierten Anbietern gemeldete Bewegung des Aktienkapitals und der Prämie.

4.17.1. Der Gesamtbetrag der künftigen Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen, die im Jahresabschluss offengelegt werden, ist um 0,1 Mrd. £ (6 %) auf 1,9 Mrd. £ gesunken. Es gibt drei Anbieter mit Operating-Leasing-Verpflichtungen von über 200 Mio. £, die zusammen 54 % der Gesamtsumme ausmachen.

4.17.2. Auf einen Anbieter, der ein leasingbasiertes Geschäftsmodell betreibt, entfallen 31 % (0,6 Mrd. £) der gesamten Operating-Leasingverpflichtungen.

4.18.1. Als Hinweis zu veröffentlichten Abschlüssen müssen Anbieter den Wert von Verträgen für Investitionsausgaben offenlegen, die nicht in den Primärabschlüssen vorgesehen sind. Darüber hinaus müssen sie auch den Wert der vom Vorstand genehmigten, aber nicht vertraglich vereinbarten Investitionsausgaben offenlegen.

4.18.2. Basierend auf den konsolidierten Erträgen sind die künftigen vertraglich vereinbarten Investitionsausgaben um 2 % auf 21,2 Mrd. £ gestiegen. Der Wert der genehmigten, aber noch nicht vertraglich vereinbarten Investitionsausgaben ist um 12 % auf 20,2 Mrd. £ gestiegen.

4.18.3. Zukünftige Investitionsverpflichtungen konzentrieren sich auf wenige große Anbietergruppen. 14 Anbieter gaben Kapitalzusagen von jeweils mehr als 750 Mio. £ bekannt; Zusammen machten diese 50 % des Gesamtbetrags von 41,4 Mrd. £ aus.

4.19.1. Die Zahl der entwickelten Sozialeinheiten stieg um 22 % von 40.000 im Jahr 2021 auf 49.000 im Jahr 2022. Basierend auf den konsolidierten Erträgen stieg die Gesamtzahl der im Besitz befindlichen Einheiten um 33.000 (1 %) auf 2.770.000. Basierend auf den Unternehmensrenditen ist die Anzahl der Eigentümer etwas geringer. Bei einer kleinen Anzahl von Anbietern umfassen die konsolidierten Renditen Unternehmen, die außerhalb Englands tätig sind.

4.19.2. Insgesamt meldeten die Anbieter außerdem weitere 54.000 soziale Einheiten, die sie im Auftrag einer anderen Organisation verwalten, aber nicht besitzen. Diese Einheiten sind auf eine kleine Anzahl von Anbietern konzentriert, wobei die Top Ten 58 % der Gesamtzahl ausmachen.

4.19.3. Neudarstellungen zwischen den Renditen 2021 und 2022 beinhalten einige Neuklassifizierungen zwischen sozialen und nicht-sozialen Aktien. Anpassungen sind jedoch hauptsächlich das Ergebnis von Fusionsaktivitäten, bei denen Einheiten, die in der Schlusssumme 2021 enthalten sind, in der Eröffnungssumme 2022 nicht aufgeführt sind. In diesem Fall werden die Anteile stattdessen nach Abschluss der Fusion in die Zeile „Übertragungen“ des übernehmenden Anbieters aufgenommen. Zu den Neudarstellungen gehört auch die Entfernung eines Anbieters aus dem Datensatz seit 2021, wodurch die Eröffnungseinheiten um 9.000 reduziert wurden. Die Hälfte aller konsolidierten Einheitenübertragungen im Jahr betrifft einen einzigen Anbieter.

4.19.4. Die Anzahl der in den konsolidierten Renditen enthaltenen oder verwalteten nicht-sozialen Wohnimmobilien ist größer als die in den Unternehmensrenditen enthaltene Anzahl. Dies spiegelt das Ausmaß wider, in dem nicht-soziale Wohnungsbauaktivitäten innerhalb nicht registrierter Einheiten innerhalb von Gruppenstrukturen durchgeführt werden.

4.19.5. Basierend auf den konsolidierten Erträgen wurden im Laufe des Jahres 1.000 neue nicht-soziale Mieteinheiten entwickelt oder erworben. Ohne Anpassungen sank die Gesamtzahl der nicht-sozialen Wohnungen im Besitz des Sektors auf 90.000. Rund 38 % der gesamten nicht-sozialen Einheiten werden im Auftrag einer anderen Organisation verwaltet.

4.19.6. Zusätzlich zum Hinweis zu nicht-sozialen Wohneinheiten enthält die FVA-Erklärung Angaben zur Anzahl der entwickelten und verkauften Vollverkaufseinheiten. Basierend auf den konsolidierten Erträgen wurden im Laufe des Jahres 3.600 neue Vollverkaufseinheiten fertiggestellt. Insgesamt meldeten 58 Anbieter Direktverkaufsentwicklungsaktivitäten, wobei 15 mehr als 100 Einheiten fertigstellten und 75 % des Gesamtvolumens ausmachten.

4.20.1. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus Pensionsplänen schwanken von Jahr zu Jahr. Im Jahr 2022 wurde auf der Grundlage der konsolidierten Renditen ein versicherungsmathematischer Gesamtgewinn von 1,5 Mrd. £ ausgewiesen, eine Umkehrung des im Jahr 2021 gemeldeten Verlusts von 1,4 Mrd. £. Der versicherungsmathematische Gewinn spiegelt sich auch in der Entwicklung der gesamten Pensionsrückstellung für Verbindlichkeiten wider, die um 1,4 Mrd. £ (42 %) auf 1,9 Mrd. £ (2021: 3,4 Mrd. £) gesunken ist. Fast alle Anbieter meldeten einen versicherungsmathematischen Gewinn und eine Kürzung der Rentenrückstellung.

4.20.2. Die Änderung der Rückstellung und der damit verbundene Gewinn oder Verlust im Hinblick auf leistungsorientierte Pläne werden im sonstigen Gesamtergebnis ausgewiesen und ergeben sich aus Bewegungen der zugrunde liegenden versicherungsmathematischen Annahmen und Änderungen im Wert des Planvermögens. Dazu gehören prognostizierte Änderungen der Inflation, die Steigerungsrate der gezahlten Renten, zukünftige Gehaltserhöhungen, ein an Gilts gekoppelter Abzinsungssatz und Sterblichkeitsannahmen in Bezug auf die voraussichtliche Auszahlungsdauer einer Rente.

4.20.3. Im Jahr 2022 ist der versicherungsmathematische Gewinn aus Pensionsplänen das Ergebnis von Änderungen der zugrunde liegenden finanziellen Annahmen. Der Hauptgrund für diese Bewegung war ein höherer Diskontsatz Ende März 2022 aufgrund eines deutlichen Anstiegs der Anleiherenditen, der durch höhere Inflationserwartungen sowie über den Erwartungen liegende Anlagerenditen im Laufe des Jahres ausgeglichen wurde.

5.1. Dieser Abschnitt des Berichts bietet einen Überblick über die an die Regulierungsbehörde übermittelten Daten im Zusammenhang mit den aktuellen Geschäftsplänen der Anbieter.

5.2. Finanzielle Prognoserenditen werden von allen privaten registrierten Anbietern erhoben, die mehr als 1.000 Einheiten besitzen und/oder verwalten. Die Renditen legen die finanziellen Elemente der Geschäftspläne der Anbieter in standardisierter Form dar und umfassen 30-Jahres-Prognosen der wichtigsten Finanzberichte sowie weitere Einzelheiten zu den Entwicklungsplänen und den wichtigsten verwendeten Finanzannahmen.

5.3. Die Daten in diesem Bericht basieren auf den 202 FFRs, die im Juni 2022 eingereicht wurden, und konzentrieren sich auf die ersten fünf Jahre dieser Pläne, d langfristige Trends. Geschäftspläne gelten als wirtschaftlich sensibel und daher wird die disaggregierte Datenquelle nicht öffentlich zugänglich gemacht.

5.4. Die Geschäftspläne der Anbieter spiegeln ihre Sicht auf eine Reihe von Schlüsselfaktoren zu einem bestimmten Zeitpunkt wider. Daher kann es zwischen den Jahren zu erheblichen Änderungen der Prognosen kommen.

5.5. Aktuelle Prognosen zeigen, dass die Anbieter weiterhin auf die wirtschaftlichen Bedingungen nach der Corona-Pandemie reagieren. Zu den Schlüsselfaktoren, die sich in diesen Renditen widerspiegeln, gehören:

5.6. Die Geschäftspläne, auf denen diese Renditen basieren, werden größtenteils im ersten Quartal 2022 entwickelt worden sein. Seitdem herrschte große Volatilität im weiteren wirtschaftlichen Umfeld, insbesondere wurden die Prognosen sowohl für die Inflation als auch für die Zinssätze häufig revidiert nach oben. Daher spiegeln die diesen Prognosen zugrunde liegenden Annahmen die wirtschaftlichen Bedingungen im ersten Prognosejahr nicht vollständig wider.

5.7. Am 31. August leitete die Regierung eine Konsultation[Fußnote 29] über eine vorgeschlagene Obergrenze für die zulässige Mieterhöhung für 2023/24 ein. In der Herbsterklärung vom 17. 1. November[Fußnote 30] wurde bekannt gegeben, dass die zulässige Mieterhöhung für Immobilien des allgemeinen Bedarfs für das Geschäftsjahr 2023/24 auf 7 % begrenzt wird. Die ungedeckelte Mieterhöhung hätte 11,1 % betragen (die Jahresrate des VPI im September 2022 plus 1 %). Die Auswirkungen einer Unterschreitung der Inflationsobergrenze auf die Mieten sind in diesen Prognosen nicht berücksichtigt.

5.8. Auf aggregierter Ebene prognostiziert der Sektor weiterhin Überschüsse, wie in Tabelle 29 unten dargestellt.

5.9. Die Bilanz des Sektors wird voraussichtlich wachsen, wie in Tabelle 30 unten dargestellt. Die Investitionen in das Anlagevermögen werden fortgesetzt, wobei prognostiziert wird, dass Wohnimmobilien bis 2027 einen Bilanzwert von 235 Milliarden Pfund erreichen werden, was einem Anstieg von 37 % gegenüber den ersten fünf Prognosejahren entspricht. Dies spiegelt die Auswirkungen sowohl des Entwicklungsprogramms des Sektors als auch der gestiegenen kapitalisierten Ausgaben für bestehende Lagerbestände wider.

5.10. Bis 2027 wird die Gesamtverschuldung voraussichtlich um 32 Milliarden Pfund (37 %) auf 121 Milliarden Pfund steigen. Auf sektoraler Gesamtebene entspricht dies im Großen und Ganzen den Erwartungen in den Prognosen für 2021. Im gleichen Zeitraum wird der Zuschuss um 7 Mrd. £ (17 %) auf 47 Mrd. £ steigen, was einem Anstieg von 2 % gegenüber der Prognose für 2021 für dieses Jahr entspricht.

5.11. In den jüngsten Prognosen ist im Vergleich zum Vorjahr ein Rückgang bei einigen wichtigen Kennzahlen der Betriebsleistung zu verzeichnen.

5.12. Die EBITDA-MRI[Fußnote 31]-Zinsdeckung ist ein wichtiger Maßstab für die Fähigkeit der Anbieter, Finanzierungskosten aus dem Betriebseinkommen zu decken. Abbildung 12 unten vergleicht die Fünfjahresprognose der neuesten Pläne mit der von 2021.

Abbildung 12: EBITDA MRT-Zinsdeckung – 5-Jahres-Prognose

5.13. Der Haupttreiber dieser Veränderung ist ein Anstieg der prognostizierten Aufwendungen für Reparaturen und Wartung. Nach neuesten Prognosen rechnet der Sektor in den ersten fünf Jahren mit Ausgaben in Höhe von 40,7 Milliarden Pfund für Reparaturen und Wartung. Dies ist eine Steigerung um 5,5 Mrd. £ (16 %) im Vergleich zum Vergleichswert der letztjährigen Pläne. Im Vergleich dazu steigen die prognostizierten Einnahmen von SHL nur um 8 %.

5.14. Da die prognostizierten Investitionen in bestehende und neue Sozialwohnungen voraussichtlich anhalten werden, rechnet der Sektor nun mit einer längeren Periode niedrigerer Margen und geringerem Spielraum bei den Finanzierungskosten.

Abbildung 13: Gesamtausgaben für Wartung und größere Reparaturen (£ Mrd.)

5.15. Der Anstieg der Ausgaben ist in der gesamten Branche weit verbreitet: 84 % der Anbieter erhöhten ihre Ausgaben pro Einheit in den ersten fünf Jahren um mindestens 5 %. Für diesen Ausgabenanstieg gibt es mehrere Treiber:

5.16. Ein Vergleich der aggregierten Sektorprognosen der letzten fünf Jahre zeigt einige der wichtigsten Trends innerhalb des Sektors. Die jüngsten Prognosen stehen im Einklang mit einem längeren Trend, der im Vergleich zum Vorjahr einen Anstieg der prognostizierten Ausgaben für den Bestand und infolgedessen einen Rückgang der Zinsdeckungsniveaus zeigt.

5.17. Abbildung 14 unten zeigt die aggregierten Sektorergebnisse für die ersten fünf Prognosejahre im Rahmen der letzten fünf Einreichungen.

Abbildung 14: Aggregierte EBITDA-MRT-Zinsdeckung für die Jahre 1–5

5.18. Die neuesten Planungen zeigen eine anhaltende Verschlechterung der prognostizierten Zinsdeckungsgrade, wobei die Fünfjahresprognose insgesamt bei 147 % liegt. Der wesentliche Treiber hierfür sind steigende prognostizierte Ausgaben für den Bestand. Dies wird unten in Abbildung 15 veranschaulicht, die zeigt, dass die nominellen gesamten prognostizierten Reparatur- und Wartungsausgaben pro Einheit im Vergleich zu den Prognosen für 2018 um 45 % gestiegen sind.

Abbildung 15: Gesamtausgaben für Reparaturen und Wartung pro Einheit im Jahr 1–5 (£000)

5.19. Während die maximale Nettoverschuldung weiter zunimmt und von 106 Mrd. £ in den Prognosen für 2020 auf 124 Mrd. £ in den jüngsten Einreichungen ansteigt, bleibt die prognostizierte Verschuldung (als Vielfaches des Umsatzes) stabil, wie unten in Abbildung 16 dargestellt.

Abbildung 16: Gesamtverschuldung/Umsatz-Multiplikator für die Jahre 1–5

5.20. In den Vorjahren waren die niedrigen Zinssätze für neue Schulden ein mildernder Faktor für geringere Margen. In der diesjährigen Planung wurde bereits ein leicht höherer EIR prognostiziert. Steigende Zinsen und Marktvolatilität seit Einreichung des Businessplans führen jedoch dazu, dass die Finanzierungskosten nun eindeutig ein verschärfender Faktor sind, der den Zinsdeckungsgrad weiter unter Druck setzt.

5.21. Die jüngsten Finanzprognosen bestätigen das aktuelle Bild, das besagt, dass Anbieter ein gleichbleibendes Entwicklungsniveau beibehalten und sich zusätzlich zu zusätzlichen Ausgaben für ihre bestehenden Lagerbestände verpflichten. Die Auswirkungen davon zeigen sich in geringeren operativen Margen und einem geringeren Zinsdeckungsgrad.

5.22. Der Sektor ist derzeit mit eingeschränkten Ressourcen und deutlich erhöhter Unsicherheit aufgrund des sich verschlechternden makroökonomischen Umfelds konfrontiert. Die Anbieter müssen weiterhin ihre Kernziele erreichen und im Einklang mit ihrer strategischen Ausrichtung liefern und gleichzeitig die wirtschaftlichen, sozialen und finanziellen Auswirkungen des aktuellen Umfelds abmildern.

Ergebnis vor Zinssteuer, Abschreibung und Amortisation, einschließlich aller größeren Reparaturkosten ↩

COVID-19-Reaktion – Frühjahr 2021 (Zusammenfassung) – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Knappheit an Baumaterialien lässt nach, aber die Preise steigen um 24 % - Wohnungsbau ↩

Produktionspreisindizes im Baugewerbe - Suche - Amt für nationale Statistik ↩

Bauproduktion in Großbritannien: März 2022 – Office for National Statistics ↩

2020-new-home-statistics-review.pdf (nhbc.co.uk) ↩

Baureparatur und -instandhaltung in Großbritannien – Office for National Statistics ↩

Stempelsteuer-Grundsteuer: vorübergehend ermäßigte Sätze – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

UK-Hauspreisindex – Office for National Statistics (ons.gov.uk) ↩

GBP SONIA-Zinssatz - (global-rates.com) ↩

Verbraucherpreisinflation, Vereinigtes Königreich – Office for National Statistics ↩

Wirtschafts- und Finanzausblick – November 2022 (obr.uk) ↩

Nationale Statistikübersicht: Britischer Arbeitsmarkt: Mai 2022 – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Änderungen am Coronavirus Job Retention Scheme ab Juli 2021 – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Offizielle Statistikübersicht: Universalkreditstatistik, 29. April 2013 bis April 2022 ↩

Stat-Xplore – Anmelden (dwp.gov.uk) ↩

Moody's ändert den Ausblick für Großbritannien auf negativ und bestätigt Aa3-Ratings - Rating Action - Moody's (moodys.com) ↩

Sozialer Wohnungsbau - Nachrichten - Acht HAs haben von S&P nach Maßnahmen zur britischen Position einen „negativen“ Ausblick abgegeben ↩

Der britische Sozialwohnungssektor weist jetzt eine ausgeprägtere negative Tendenz in seiner Kreditwürdigkeit auf – S&P Global Ratings (spglobal.com) ↩

Vierteljährliche Umfrage unter privaten registrierten Anbietern – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Ein Anbieter erkennt Sozialwohnungen in seinem Jahresabschluss als Anlageimmobilien an. Obwohl dies eine Abweichung vom Housing SORP darstellt, ist dies gemäß IAS 40 zulässig, da der gewinnorientierte Anbieter Immobilien zur Kapitalsteigerung hält. ↩

Vierteljährliche Umfrage für das vierte Quartal (Januar bis März) 2021 bis 2022 – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Vierteljährliche Umfrage für Q2 (Juli bis September) 2022 bis 2023 – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Da es sich um gemeinnützige Unternehmen handelt, werden Zusammenschlüsse zwischen Anbietern, die nicht als Fusion eingestuft werden können, entweder als „Zusammenschlüsse, die im Wesentlichen eine Schenkung darstellen“ oder als „Übernahmen“ behandelt. Der übernehmende Anbieter ist verpflichtet, den beizulegenden Zeitwert des übertragenden Anbieters in der Gesamtergebnisrechnung ↩ zu erfassen

Einschließlich Fusionen, bei denen die Erwerbsmethode angewendet wird und die Einheiten im Laufe des Jahres übertragen/erworben werden. ↩

Der Nettobuchwert zu Beginn des Berichtszeitraums wurde auf der Grundlage der im Jahr 2022 eingereichten FVA-Erklärungen angepasst. Der Nettobuchwert bei der Anpassung schließt den Wert der Wohnimmobilien aus, die in dem Jahr übertragen wurden, in dem Unternehmenszusammenschlüsse nach der Erwerbsmethode bilanziert werden, und umfasst die Wert der Wohnimmobilien, die von Anbietern gemeldet werden, die die FVA im Jahr 2022 zum ersten Mal ausfüllen. Der NBV der in den Global Accounts 2021 gemeldeten Wohnimmobilien betrug 166,1 Mrd. £, basierend auf konsolidierten Renditen (161,0 Mrd. £ basierend auf Unternehmensrenditen). ↩

Basierend auf dem angepassten Nettobuchwert zu Beginn des Zeitraums aus den im Jahr 2022 eingereichten FVA-Erklärungen. ↩

Drei Anbieter ohne wesentliche Entwicklungspläne haben 2022 5-Jahres-Prognosen vorgelegt. ↩

Beratung zu Sozialwohnungsmieten – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Herbsterklärung 2022 HTML – GOV.UK (www.gov.uk) ↩

Ergebnis vor Zinssteuer, Abschreibung und Amortisation, einschließlich größerer Reparaturen. ↩