Lohnt es sich im Jahr 2023, Vermieter zu sein?

Jul 14, 2023

|Schriftsteller

Aktualisiert am 7. Juni 2023

Eine Kombination aus steigenden Hypothekenzinsen und einem neuen Gesetzesentwurf zur Branchenreform führt dazu, dass einige Vermieter von Mietobjekten verkaufen – lohnt es sich also noch, einer zu sein?

Das Mieterreformgesetz wird sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine Reihe wichtiger Änderungen mit sich bringen. Es wurde letzten Monat dem Parlament vorgelegt, soll aber erst 2024 in Kraft treten.

Der Gesetzentwurf wurde allgemein dafür gelobt, dass er die Mieter schützen soll, indem er ihnen die Sicherheit gibt, dass sie über feste Mietverhältnisse hinaus in ihren Häusern bleiben können. Außerdem wird es für Vermieter schwieriger, die Mieten zu erhöhen.

Da die Hypothekenzinsen steigen und die Rückzahlungen teurer werden, kann dies dazu führen, dass Vermieter darüber nachdenken, ob es noch möglich ist, Immobilien zu vermieten und weiterhin einen angemessenen Gewinn zu erzielen.

Wir schauen uns an, was es bedeutet, Vermieter im Jahr 2023 zu sein und ob es sich noch lohnt:

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Die Hypothekenzinsen stiegen im Oktober 2022 sprunghaft an, als der durchschnittliche zweijährige Festzinsvertrag auf bis zu 6,55 % stieg. In den darauffolgenden Monaten gingen die Zinsen leicht zurück, stiegen jedoch zuletzt aufgrund der Erwartung, dass die Bank of England den Leitzins weiter anheben wird, stark an. Am 7. Juni war der durchschnittliche Festpreisvertrag mit einer Laufzeit von zwei Jahren abgeschlossen5,47 %, laut Moneyfacts.

Das heißt, um die Mieteinnahmen gleich zu halten, haben Vermieter die Mieten auf breiter Front erhöht.

Im Oktober 2021 lag die durchschnittliche zweijährige Festhypothek bei 2,25 %. Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen und mit diesem Deal eine Hypothek in Höhe von 250.000 £ zurückzahlen, müssen Sie eine monatliche Miete von 1.090 £ berechnen, um die monatlichen Rückzahlungen vollständig abzudecken.

Wenn dieser Deal im Oktober endet, müssten Sie unter der Annahme, dass die Hypothekenzinsen auf ihrem aktuellen Niveau bleiben, die monatliche Miete auf 1.568 £ erhöhen, um weiterhin die monatlichen Rückzahlungen abzudecken. Das ist ein Anstieg von 44 %, den Ihre Mieter möglicherweise nicht erreichen können. Das bedeutet, dass Sie möglicherweise einen Teil der Hypothekenrückzahlung aus eigener Tasche bestreiten müssen.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass es im gegenwärtigen Klima finanziell nicht rentabel ist, ein Vermieter zur Miete zu sein. Es ist ein weit verbreitetes Missverständnis, dass die Vermietung von Immobilien nur dann rentabel ist, wenn die Hypothek vollständig zurückgezahlt ist.

Letztendlich zahlen Ihnen Ihre Mieter immer noch Geld, das für eine Immobilie verwendet wird, die Sie besitzen und die Sie möglicherweise eines Tages verkaufen oder in die Sie einziehen werden.

Es ist auch nicht abzusehen, wie sich die Zinsen in Zukunft entwickeln werden. Die Zinsen sind derzeit hoch, aber die sinkende Inflation dürfte sich auf den Leitzins auswirken.

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Im Jahr 2016 führte die Regierung einen Stempelsteuerzuschlag von 3 % auf weitere Immobilien ein, darunter Zweitwohnungen und Immobilien, die zur Kauf- und Vermietungszwecke erworben wurden.

Um ein Beispiel zu nennen: Ein Vermieter, der eine Immobilie im Wert von 300.000 £ kauft, zahlt zusätzlich 9.000 £ im Vergleich zu jemandem, der eine Wohnung kauft. In Schottland ist der Zuschlag für Zweithausbesitzer und Vermieter, die ein Mietobjekt kaufen möchten, mit 4 % sogar noch höher.

Seit 2017 reduziert die Regierung auch die Hypothekenzinsermäßigung. Bisher konnten Vermieter die für ihre Hypothek gezahlten Zinsen von ihrem steuerpflichtigen Einkommen abziehen, was eine Steuererleichterung von 40 % für Steuerzahler mit höherem Steuersatz bedeutete.

Das aktuelle System bietet Vermietern eine pauschale Steuergutschrift in Höhe von 20 % ihrer Hypothekenzinsen.

Darüber hinaus müssen Vermieter nun in ihrer Steuererklärung angeben, welche Einkünfte zur Begleichung ihrer Hypothekenzahlungen verwendet wurden. Im bisherigen System konnten sie Mieteinnahmen nach Abzug der Hypothekenrückzahlungen angeben. Diese Änderung kann dazu führen, dass einige Vermieter vom Grundsteuersatz zum höheren Steuersatz übergehen.

Auch bei der Kapitalertragsteuer wurden Anpassungen vorgenommen. Im April wurde der Steuerfreibetrag für Kapitalerträge von 12.300 £ auf 6.000 £ gesenkt. Im April 2024 halbiert sich dieser Betrag auf 3.000 £. Das bedeutet, dass Vermieter beim Verkauf einer Immobilie mehr Kapitalertragsteuer zahlen müssen.

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Wenn Sie einen Mieter kündigen möchten, wird es nach der Verabschiedung des Mieterreformgesetzes deutlich schwieriger. Dies liegt daran, dass der Gesetzentwurf gemäß Abschnitt 21 unverschuldete Räumungen verbietet.

Allerdings hat die Regierung versprochen, dass es bestimmte Ausnahmen für Vermieter geben wird. Dazu gehört der Wunsch, die Immobilie zu verkaufen oder enge Familienangehörige darin unterzubringen.

Der Gesetzentwurf soll es Vermietern außerdem erleichtern, Immobilien in Fällen zurückzunehmen, in denen „Mieter ein Verschulden treffen“, beispielsweise bei wiederholter versäumter Mietzahlung oder bei Fällen von asozialem Verhalten. In diesen Fällen werden die Kündigungsfristen tatsächlich kürzer sein als bisher.

Wenn ein Mieter beispielsweise zugelassen hat, dass sich die Immobilie verschlechtert, kann ihm die Räumung mit einer Frist von nur zwei Wochen rechtmäßig erfolgen. Bei Mietrückständen beträgt die Kündigungsfrist vier Wochen.

Dennoch reichten diese Zusicherungen nicht aus, um die Vermieter davon zu überzeugen, dass sie säumige Mieter reibungslos und schnell räumen können.

„Verantwortungsbewusste Vermieter müssen darauf vertrauen können, dass sie ihre Immobilien so schnell wie möglich wieder in Besitz nehmen können, wenn Abschnitt 21 endet und sie dafür einen berechtigten Grund haben“, sagte Ben Beadle, Geschäftsführer der National Residential Landlords Association.

„Obwohl wir die Zusage der Regierung begrüßen, dafür zu sorgen, dass Vermieter effektiv Immobilien von unsozialen Mietern und Mietsäumern zurückfordern können, sind weitere Einzelheiten erforderlich, wenn der Gesetzentwurf wie beabsichtigt funktionieren soll.“

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Im Rahmen der vorgeschlagenen Mietreform werden befristete Mietverhältnisse verboten und durch rollierende Mietverhältnisse ersetzt. Diese können nur gekündigt werden, wenn entweder der Mieter dem Vermieter eine Frist von zwei Monaten kündigt oder der Vermieter den Mieter aus einem der oben genannten neuen Rücknahmegründe kündigt.

Dies bedeutet, dass es für Vermieter, die eine Mietwohnung kaufen möchten, schwieriger sein wird, die Zukunft ihrer Mietimmobilie zu planen, da es viel schwieriger sein wird, genau zu wissen, wann die Mieter ausziehen werden.

Allerdings haben Sie, wie oben erläutert, immer noch einen Grund, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn Sie beispielsweise verkaufen möchten.

Auch fortlaufende Verträge könnten für Vermieter, die an Studenten vermieten, zu Komplikationen führen.

Studenten entscheiden sich möglicherweise dafür, länger als die Dauer ihres Mietverhältnisses nach ihrem Abschluss zu bleiben, was die Geschäftsmodelle der Vermieter stören könnte, da es sich als viel schwieriger erweisen könnte, mitten im Studienjahr neue Mieter zu finden.

Allerdings fordern Vermieterverbände die Regierung in Bezug auf diese Politik heraus und hoffen, dass sie geändert wird, bevor der Gesetzentwurf dem Parlament vorgelegt wird, um die Vermietung von Studenten zu ermöglichen.

„Die Regierung muss die ernsthaften Bedenken der Vermieter hinsichtlich unbefristeter Mietverhältnisse an Studenten anerkennen“, sagte Ben Beadle von der NRLA.

„Ohne die Möglichkeit, das Studienjahr zu planen, haben Studierende keine Gewissheit, dass die Immobilien zur Miete verfügbar sind, wenn sie sie brauchen.“

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Mit der Einführung eines neuen „Ombudsmanns für den privaten Mietsektor“ sollen Probleme zwischen Vermietern und Mietern auf faire und unparteiische Weise gelöst werden.

Theoretisch sollte dies die Sache für beide Seiten einfacher machen. Dies bedeutet auch, dass sich der Mieter direkt an den Ombudsmann wenden kann, wenn ein Vermieter nicht angemessen auf eine Beschwerde reagiert.

Der Ombudsmann kann den Vermieter dann zu einer Entschädigung von bis zu 25.000 £ zwingen.

Vermieter müssen für die Registrierung zahlen – eine Gebühr wurde jedoch noch nicht festgelegt. Vermietern, die nicht beitreten, drohen hohe Geldstrafen von bis zu 5.000 £.

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Im Rahmen des Mieterreformgesetzes dürfen Vermieter die Miete künftig nur noch einmal pro Jahr erhöhen. Vermieter müssen Mieterhöhungen außerdem zwei Monate im Voraus ankündigen.

Mieter können auch gegen Fälle Berufung einlegen, in denen Vermieter die Mieten um mehr als den Marktwert erhöht haben. Ein unabhängiges Gericht wird darüber entscheiden, was dies ist.

Das heißt, wenn die Hypothekenrückzahlungen eines Vermieters aufgrund steigender Zinsen in die Höhe schießen, kann es sein, dass er so lange aus eigener Tasche bezahlt wird, bis er eine Mieterhöhung durchführen darf.

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Der Decent Homes Standard beschreibt, was ein Vermieter einem Mieter im Hinblick auf seine Lebensbedingungen bieten sollte. Dazu gehören die Modernität der Anlagen sowie ein angemessener Wartungs- und Isolierungszustand.

Derzeit gelten diese Standards nur für den sozialen Wohnungsbau. Allerdings hat die Regierung angekündigt, dass sie die gleichen Regeln auch für private Vermieter durchsetzen will.

Vermieter, die Häuser zur Miete anbieten, die nicht dem Decent Homes Standard entsprechen, werden über ein neues „Immobilienportal“ zur Rechenschaft gezogen. Diese wird eine Datenbank der Vermieter und ihrer Mietobjekte enthalten.

Potenzielle Mieter können Fälle sehen, in denen eine Immobilie gegen den Decent Homes Standard verstoßen hat, sowie offene Probleme, die noch gelöst werden müssen.

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Sie fragen sich vielleicht, ob Sie Ihr Mietobjekt über eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung erwerben sollen.

Dies kann eine Überlegung wert sein, da es Ihre Steuerbelastung senken kann, wenn Sie ein Steuerzahler mit einem höheren Steuersatz sind. Für Gesellschaften mit beschränkter Haftung, die Wohnungsbaudarlehen beantragen, können die Anforderungen an die Mieteinnahmen niedriger sein.

Allerdings ist zu bedenken, dass die Zahl der angebotenen Kaufhypotheken für Kapitalgesellschaften tendenziell geringer ist als für Privatpersonen.

Erfahren Sie mehr über die Registrierung als Gesellschaft mit beschränkter Haftung (LLC) zum Kauf einer Mietimmobilie.

In England und Wales muss ein privates Miethaus derzeit vor der Vermietung eine Mindestenergieeffizienz von E aufweisen.

Den Vorschlägen der Regierung zufolge müssten jedoch alle Neuvermietungen ab April 2028 eine EPC-Mindestbewertung von C erfüllen.

Diese Verbesserungen könnten sich für alte Häuser als kostspielig erweisen. Bei Nichteinhaltung der Frist drohen Vermietern eine Geldstrafe von bis zu 30.000 £.

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Die Erschwinglichkeit der Antragsteller bei der Sicherung von Buy-to-let-Hypotheken wird in der Regel anhand der Zinsdeckungsquote (Interest Coverage Ratio, ICR) gemessen. Dieses Verhältnis vergleicht die Mieteinnahmen mit den Hypothekenzinszahlungen.

Während die Kriterien von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich sein können, würde ein Steuerzahler mit niedrigerem Steuersatz in der Regel verlangen, dass die Mieteinnahmen die Hypothekenzahlung um 125 % übersteigen. Für einen Steuerzahler mit höherem Steuersatz gelten dagegen strengere Anforderungen, in der Regel etwa 145 %.

Darüber hinaus setzen Kreditgeber Stresstests ein, um Risiken im Zusammenhang mit möglichen Zinserhöhungen zu mindern. Normalerweise erhöhen sie die Erschwinglichkeitsprüfung um 1 bis 2 %.

Beispielsweise würde ein Investor mit einer Immobilie im Wert von 300.000 £ und einer durchschnittlichen Bruttorendite von 6 % mit jährlichen Mieteinnahmen von etwa 18.000 £ rechnen. Unter der Annahme eines Hypothekenzinses von 5 % und einer Anzahlung von 25 % würde die jährliche Hypothekenzinszahlung des Anlegers 12.504 £ betragen.

Um den Zinsdeckungsgradtest von 125 % zu erfüllen, würde der Kreditgeber Mieteinnahmen von 15.630 £ pro Jahr benötigen. Dieser Wert würde auf bis zu 21.885 £ steigen, um den zusätzlichen Stresstest von 2 % zu bestehen.

Ein durchschnittlicher Steuerzahler mit höherem Steuersatz, der im ersten Jahr auch nur einen kleinen Gewinn erzielen möchte, müsste sich eine Bruttorendite von über 7 % sichern.

Allerdings benötigen Basissteuerzahler nur eine Rendite über 5 %, was ihnen mehr Flexibilität verschafft.

Es lohnt sich auch, auf die Erschwinglichkeit einer Hypothek zu achten.

Möglicherweise möchten Sie beim Kauf einer Immobilie zur Miete berücksichtigen, wie sich die Immobilienpreise im Laufe der Zeit entwickeln können.

Wenn die Immobilienpreise sinken, wie es einigen Daten zufolge in den letzten Monaten der Fall war, verringert sich Ihr Kapital. Dies bedeutet, dass Sie möglicherweise in das unruhige Fahrwasser des negativen Eigenkapitals geraten.

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Wenn Sie erwägen, ein Vermieter zu werden, der zur Miete mietet, müssen Sie Folgendes berücksichtigen:

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